关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见

住房城乡建设部等部门

关于试点城市发展共有产权性质
政策性商品住房的指导意见

建保〔2014〕174 号

江苏、湖北、广东、四川省住房城乡建设厅、发展改革委、财政厅、国土资源厅、人民银行、银监局，北京市住房城乡建设委、发展改革委、财政厅、国土资源厅、 人民银行、 银监局， 上海市城乡建设管委、住房保障房屋管理局、发展改革委、财政厅、国土资源厅、人民银行、银监局：

政策性商品住房是由政府引导并给予政策支持，通过市场开发建设，面向符合规定条件的住房困难群体供应的住房；具有一定保障性质，实行共有产权，即由承购人与政府按份共有所有权。目前， 按照住房城乡建设部统一部署， 北京市、上海市、广东省深圳市、四川省成都市、江苏省淮安市、湖北省黄石市 6 个试点城市，正在积极推进发展共有产权性质政策性商品住房的试点工作。为了规范和促进试点城市发展政策性商品住房，现提出以下意见：

一、总体要求和基本原则

（一）总体要求。贯彻落实党中央、国务院全面深化改革的决策部署，各试点城市要立足当地实际，积极发展政策性商品住房，加快构建公共租赁住房、政策性商品住房、商品住房相结合的住房保障和供应体系，进一步解决好广大群众的住房问题，实现住有所居。

（二）基本原则。试点城市发展政策性商品住房，要坚持政府引导、政策支持，充分发挥市场机制的推动作用；坚持因地制宜、分类施策，满足基本住房需要。

二、明确政策性商品住房基本要求

（三）供应对象。与新型城镇化规划相衔接，政策性商品住房主要面向住房困难的城镇中等偏下收入家庭，以及符合规定条件的进城落户农民和其他群体供应。

（四）建设规模。试点城市应根据实际需求制定政策性商品住房建设计划，合理安排建设规模。人口流入集中、住房供需矛盾突出、房价上涨较快的试点城市应当增加供应。有条件的试点城市，可采取新建、利用存量商品住房等多种方式增加房源供应。

（五）配售价格。政策性商品住房的配售价格应充分考虑供应对象的支付能力，以低于同地段普通商品住房的价格为原则定价。

（六）明晰产权。承购人的产权份额为承购人实际出资额占同地段、同类型商品住房价格的比例，其余部分为政府的产权份额。配售时，应当明确承购人持有的产权份额比例，承购人持有的产权份额一般不低于 60%。 承购入与政府的产权份额，应当在购房合同和房屋产权证书中明确，并作为各方增购产权份额及划分上市交易所得的依据。

（七）产权交易。允许承购人增购政策性商品住房的产权份额，直至取得完全产权。购买不满 5年的，不得上市交易。符合上市条件的，允许承购人上市出售，同等条件下，政府享有优先购买权。承购人增购、上市出售或政府回购的价格，应随行就市，按同时期、同地段普通商品住房的价格确定。上市交易所得价款，应以承购人与政府的产权份额为依据公平分割。承购人增购产权份额或政策性商品住房上市交易时，政府所取得的收入应上缴同级国库，实行“收支两条线”管理。承购人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合供应条件的，应当通过增购取得完全产权实现退出，或由政府回购其所有的产权份额。

三、明确政策措施

（八）加强规划计划管理。试点城市应统筹考虑城镇化发展态势、住房困难状况、房价水平及住房需求总、需求结构等因素，组织对政策性商品住房的需求情况进行调查摸底。在编制城镇保障性安居工程年度建设计划时，要结合房地产市场状况，统筹考虑社会需求与供给能力，合理安排政策性商品住房的建设布局和规模，并向社会公布。

（九）确保用地供应。试点城市要依据城镇保障性安居工程年度建设计划，在充分调查摸底的情况下确定政策性商品住房用地年度供应规模，编入年度建设用地供应计划。试点城市要做好政策性商品住房项目用地储备并及早落实到具体地块，优先使用存量建设用地，确保足额保障和优先供应。在土地出让时，建设用地应采取招标拍卖挂牌方式，经市场公开定价后供应，住房建设及规划部门确定的建成后住房销售价位、套型面积等控制性要求写入《国有建设用地使用权出让合同》。

（十）完善金融支持政策。鼓励银行业金融机构根据政策性商品住房的特点，在依法合规、风险可控的前提下，依据商业可持续原则，完善信贷管理制度，改进金融服务方式，积极支持试点城市政策性商品住房建设和消费，发挥开发性金融作用，加大对试点城市政策性商品住房建设的支持力度。推进金融产品和服务创新，支持承担政策性商品住房建设项目的企业在资本市场通过发行股票、债券等金融工具融资。

四、提高规划建设和工程质量水平

（十一）优化规划布局。政策性商品住房实行分散配建与集中建设相结合，优先在普通商品住房项目中配建。集中建设的，可以结合棚户区改造项目，尽可能安排在交通便捷、配套设施齐全、功能完善的地段；需要配套建设市政基础设施及公共服务设施的，应做到配套设施与住房同步规划、同步建设、同步交付使用。以配建方式建设的，规划部门确定的配建面积、套型结构等土地使用条件，可作为取得建设用地的前置条件，纳入《国有建设用地使用权出让合同》。

（十二）注重户型设计。政策性商品住房应以小套型为主，除另行规定外，单套建筑面积控制在90 平方米以内。户型设计要坚持户型小、功能齐、安全可靠，同时注意突出地方特色等要求，有效满足各项基本居住功能。要贯彻省地、节能、绿色、环保的原则，积极采用产业化技术和工艺，鼓励提供简约、环保的基本装修，满足入住条件。

（十三）落实质量责任。政策性商品住房的建设，要严格履行法定的项目建设程序，规范招投标行为，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制。全面推行质量责任终身制。严格执行抗震设防等强制性标准。推行工程质量责任标牌制，接受社会监督。

五、建立健全分配和运营监管机制

（十四）规范准入审核。政策性商品住房的具体准入条件、供应对象范围，各试点城市可按本意见自行确定。申请人应当如实申报家庭住房和经济条件等，并申明同意审核机关核查。严禁向不符合条件的家庭供应政策性商品住房。对以虚假资料骗购的，一经查实应解除购房合同，并由承购人承担相应的经济和法律责任。

（十五）健全轮候规则。各试点城市应结合需求及供应能力，合理确定配售政策性商品住房的轮候期，并向社会公布。经审核符合条件的家庭，试点城市应当在合理的轮候期内配售。具体轮候期限由试点城市根据当地实际合理确定。轮候对象的配售排序，可以根据申请人的住房困难情况以及家庭财产、居住年限、申请时间等因素综合评分确定，也可以通过随机选定等方式确定。

（十六）加强使用管理。政策性商品住房应当用于承购人自住，除了符合规定情形并报请有关部门同意的， 不得擅自出租转借、 长期闲置、 改变用途。承购人与政府的权利义务应当在购房合同中明确，由承购人承担住房及其附属设施的日常维修养护、物业服务等费用。承购人要按有关规定和合同约定使用政策性商品住房，不得改变房屋结构，影响房屋质量安全和使用功能。试点城市应当建立政策性商品住房档案，加强使用监管。政策性商品住房小区原则上应实行市场化的物业管理。

试点城市应对除公共租赁住房外的其他具有保障性质的住房，逐步纳入政策性商品住房管理。对推进政策性商品住房建设中遇到的问题，要及时总结并报住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、银监会。

中华人民共和国住房城乡建设部
二〇一四年十二月三十日