政策推动自住购房 改善性置业迎好时机

房价会怎么走？政府对房地产市场调控有什么新思路？今年是不是置业好时机？每年“两会”，房地产总是公众关注的热点话题。3月5日李克强总理所作政府工作报告中提出了“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善性住房需求”。对于业界来说，这一表述犹如春风拂面。就在新政策思路展现同时，近期接连的降息信号，也给市场注入强心针。对于今年的房地产市场走向，不少房地产界、学界政协委员在接受记者采访时提出了不同看法。可以确定的是，在政策走向预期下，今年对于改善性置业买家来说，是一个好年份。

“今年房价不会大幅下跌”

央行再度降息将对楼市产生什么影响，备受关注。全国政协委员黄文仔说：“我看这不是为救楼市而来的，大家不要那么敏感，中国的经济在新常态下的发展压力并不是没有，这是从整个经济发展来考虑，而不是一味从房地产角度来考虑。”

对于高企的房价，黄文仔说，2014年入市的土地面积少了20%，但是土地的收入却没有减少，这意味着土地价格还是一路上升。“现在，二线城市、三四线城市饱和度也高了，开发商回归一线城市时，拍卖土地楼面地价达到2万元一平方米，房价就要卖到3.8万元一平方米才能保本。”

至去年底，除了北上广深四大一线城市和三亚共5个城市外，其他城市均取消了限购。“楼市限购政策逐步放开是对的，一些对市场有过多干预的这种行为是应该要退出的，这才是市场经济。”黄文仔说，广州的限购政策应该早点退出，可以从南沙、从化、增城等郊区逐步放开限购，市中心有交通的拥堵等问题，而且在发展上中心城区不宜再多做商品房开发。

黄文仔判断，“今年的房价不太乐观，但是房价过大幅度的下跌不太可能，特别是一线城市，而二三线城市有较大的下跌压力”。黄文仔说，如果是购房自住，则基本上该入市的还是要入市，“如果你想它降价的话那你有可能会失望”。

而全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵则认为，降息对楼市救市效果也很有限，因为房地产有自己的恢复逻辑。中国楼市还需要一定时间去消化存量，需要时间等待时机，购房需求才能再逐步恢复。他预计房地产还需要一年时间才能恢复元气。恢复元气的标准是量价都不再下跌，进入上升期。

改善性置业需求有待推动

今年“两会”上政府工作报告明确提出稳定住房消费，而“支持居民自住和改善性住房需求”的提法，首次将改善性置业也纳入政府鼓励和支持的方向。事实上，近两年住宅调控持续高压，改善性置业买家青睐的大户型产品成交萎缩，刚需小户型则在市场上供不应求。而去年“9·30”房贷新政放宽二套房房贷，也间接利好了大户型产品成交。对于改善性置业，不少业界人士都表示今年是个置业的好时机。

今年政策风向的变化，是否意味着改善型住宅产品的春天已经到来？合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，政策影响不会那么快显现。目前的市场仍然是刚需住宅供不应求，而大户型住宅产品则库存较多。就广州市场而言，目前库存量相当大一部分是130平方米以上的大户型产品，消化库存仍然是开发商今年的主要任务。“近两年房企高价拿地，10多个地王项目将在今年陆续入市，这些项目成本高，肯定不会定位刚需。”黎文江表示，如何在高成本房价又无法调升的情况下消化库存，是广州房企面临的两难挑战。

广东省房协新闻发言人王韶对南方日报记者表示，改善性置业需求对市场的稳定和健康发展非常重要，如何有效推动改善性置业需求是一个重要课题。改善性置业买家本身并没有急切的住房需求，他们更注重居住品质和产品的性价比，而要刺激这类需求，开发商在相关住宅产品开发上，不应单纯追求居住面积增加，而更要重视买家消费诉求的变化。包括绿色环保、智能家居、社区文化等多方面的配置，都能有效提升居住生活体验，吸引更多换房买家置业。

而对于改善型买家而言，眼下广州楼市在售的大户型住宅产品选择多，价格也不会有太多上涨预期，如果金融信贷上有进一步对改善性置业的实质支持措施出台，那么今年还是一个出手换房较好的年份。