楼市政策环境将温和宽松 节后市场有望小幅复苏

2015年“两会”顺利召开，值得关注的是，本次政府工作报告明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一，让群众消费潜力成为拉动经济增长的强劲动力。同时，对于房地产市场并无出现“调控”、“抑制”等词汇，而是以“稳定”、“支持”、“促进”为导向。对于房地产行业而言，这预示着今年政策环境将延续温和宽松的局面，并有望迎来进一步的积极利好。业内预计，在政策暖风之下，春节过后的市场成交也逐步呈现小幅复苏之势，预计后市整体表现将稳中有升。

稳定支持住房消费

在整体经济放缓，房地产市场增长乏力的形势下，本次“两会”报告备受瞩目。其中针对房地产市场，有几点值得关注。首先，面对当前房地产市场的库存高企的问题，“两会”报告从保障房环节着眼，提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”。通过市场筹集安置房源已在不少省市积极探索，或是积极组织棚户区居民自主购买商品房，或是由政府购买商品房进行安置。上述操作模式对政府而言，无疑将增加较大的财政负担，同时也对房企的让利空间提出考验。但无论如何，这不失为一个盘活行业沉淀资金、化解市场库存压力的有效途径，同时部分解决了公租房和安置房的房源筹集问题。

其次，对于市场需求端增长乏力的局面，“两会”报告中不仅强调“支持居民自住和改善性住房需求”，且去除了“抑制投机投资性需求”这一表态。由于持续多年的限购措施影响所致，过去数年的市场基本已由刚需主导，即使自从去年开始限购措施已逐步退出，市场依然表现平稳，这表明投机投资性需求已经被大部分挤出并分流。随着刚需的持续释放，未来支撑市场的主体将逐步演变成改善性需求，且住房条件的升级需求将伴随着个体及家庭生命周期的演变而长期存在，理应得到政策支持鼓励。

3月8日，中国住建部新闻发言人倪虹表示，支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的重要导向。棚改货币化安置方面，倪虹指出，通过货币化安置可以使棚户区居民通过自主选择商品房尽早搬入新居。对于商业房存量较大的个别地方，也可以通过政府组织符合条件的商品房房源，让棚户区改造的安置户去选购，这对房地产市场健康发展也是一个促进。此外，倪虹还表示现在有很多家庭要改善住房，需要把原有住房出售或者出租出去，把这个循环打通可以提高社会最终的住房使用率，让所有的房子都能发挥效益，这是对提高社会资源利用的一个贡献。

分类调控因地施策

关于今年政策的最终落地执行，“两会”报告要求“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任”。这延续了去年“两会”提出的“分类调控”指导思想，并且进一步增强了地方政府调节市场的自主性。因此，面对当前市场的分化表现，地方政府也将因地制宜制定针对性的楼市政策。例如，京沪两地领导就在“两会”期间表态，限购措施延续不变。

针对北上广的限购政策会不会改变，中国住建部新闻发言人倪虹也表示，中央的政策是坚持分类指导、因地施策。住房既是民生问题，也是经济问题。在经济社会不同的发展阶段，其作用、需求，社会对其要求，都会有所不同。做好这项工作，第一要尊重市场经济规律，第二要尊重住房的本质规律。

有研究院认为，今年政府工作报告重点提出了稳定住房消费、坚持分类调控、住房保障实物保障与货币补贴并举等要点。积极效应明显：一、稳定住房消费利好房地产业；二、坚持分类调控仍是政策主旨；三、楼市去库存将成为工作重点。

上周住宅成交整体回升

近期政策暖风频吹，节后市场成交也逐步呈现小幅复苏之势。40个重点城市数据显示，上周新建住宅成交面积较去年春节后一周上升7%，且各线城市成交均有所回升。二手房市场表现类似，且整体好于新房市场。数据显示，上周二手住宅成交面积较去年春节后一周上升15%。其中，深圳二手住宅市场表现突出，上周成交量较去年春节后一周上升68%，更较去年周均水平上升7%，显示市场回暖势头强劲。二手住宅市场复苏快于新房市场，意味着当前市场需求端对环境利好反应较为积极。回顾过往，2009年“两会”对房地产行业表态与今年类似，当年市场最终迎来强劲反弹与当时货币政策的配合密不可分。

尽管在当前中央政府强调经济发展进入“新常态”的背景下，再掀“四万亿”热潮的可能性甚微，未来市场难以重现大幅上升行情，但是，随着信贷环境因降息、降准而逐步好转，改善性需求有望进一步得到政策支持，棚改推进配合货币补贴方式也将带动新一批需求入市。在上述利好因素影响下，预计后市整体表现将稳中有升。而各地区表现除了受制于当地市场的供求基本面之外，与开发商的推盘、定价策略同样密切相关。

中原地产首席分析师张大伟认为，在整体经济下滑明显的情况下，房地产的作用将比2014年更加重要。预计信贷政策将持续宽松，年内还将有2次以上的降准、降息。购房者财务杠杆的增加有利于提高其入市积极性。2015年重点城市的房地产市场销量应好于2014年，并且随着供需关系的改善，热点城市的房价可能上涨。