政府发话支持改善需求对未来仍要谨慎乐观

编者按：本次“两会”对房地产是“宠幸”，还是“冷落”？相信很多人都十分关注。3月5日，李克强总理做政府工作报告，其中，“134次发展”“86次改革”“85次经济”“75次建设”“42次政府”“39次企业”……

特别是总理的一句“支持居民自住和改善性住房需求”被众多人解读为“强刺激”，楼市真的能如此“一夜春风”么，我们一起来分析看看！

在过去的几年，我们常听到的是保7保8，反映出中国的经济一直在保持着高速的增长。但从最近两年来说，很多人也许能切身的感受到，中国的经济增幅开始下滑，对应的失业率也上升。2015年，政府工作报告中首次提出保7的底线，一是说明，中国受全球经济大环境影响日深，二是，我们对国内GDP的增长难度有这清楚的把握。

如何“稳增长”？作为支柱产业房地产业则是首当其冲。诚如总理老师，著名经济学家厉以宁所言“中国的经济，房地产业起的作用是不可低估的，是带动消费的。”因此，对地产行业的政策导向从“分类调控”转变为“支持消费”已是共识，正是政策宽松利好的一面。

国家在促消费，但从现实来看，全国库存量高企不下已积蓄已久。据公开的研究数据显示，截至2014年12月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为2.81亿平方米，同比增长15.4%，存销比为14.3个月，这也意味着市场需要用14.3个月的时间消化现有库存。撇开已经被大家议论许久的空城、鬼城不谈，即便是被看好的一线城市来说，库存规模依然偏大，数据显示，去年12月底，35个城市中，一二三线城市的库存同比增长分别为33.8%、12.4%和15.8%。

在当前经济内生增长动力匮乏，楼市拉动力弱的情况下，再指望靠政府的一句话或一个指导性政策就能改变房地产行业情势的情况已经不可能了。

另一方面，我们又应特别注意到政府报告中的另一句话：“棚改、铁路、水利等投资多箭齐发，重点向中西部地区倾斜，使巨大的内需得到更多释放……今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。”

“城市危房改造”其实就是改善城市的品质，未来必然涉及到大量的拆迁，旧城改造意味着地产开发的机遇，同时也意味着大量改善型需求的产生，加之国家层面上信贷政策的宽松、公积金提取政策的改革等，很大一部分消费需求也将得到释放。

另一方面，对“中西部地区倾斜”的棚改政策也是城镇化进程的一大举措，盲目造城固然不可取，但是合理的城镇化建设仍是政府支持的方向。配合户籍制度改革制度，户口迁移政策的放宽，未来将有更多农民被鼓励到城镇就业，随之而来就是潜在的楼市需求，某种程度上会推动房地产市场的发展。

在2015年，我们仍然可以依靠政府投资拉动经济，但这毕竟不是决定性的因素。房地产行业已进入新常态，我们可以说，2015年的楼市政策环境已经明朗，房地产机会仍然在。但就如其它行业一样，房地产行业的细分与深化才是努力的重点。