北京房协副会长秘书长陈志：北京楼市平稳向上

近两个月，北京楼市期盼已久的“小阳春”并不如预期那么火热，且近期疫情反复，市场形势更严峻。

但与此同时，全国政策利好频出，包括下调按揭贷款利率、放松限售限价等，最大的消息莫过于首套房降息二十个基点。

这些复杂的政策信号，究竟反映出什么趋势?有全国楼市风向标之称的北京，调控走向备受关注。

对此，乐居财经携手乐居新媒体共同发起《会长面对面》访谈栏目，本次访谈邀请到北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志。

一直以来，对宏观政策，陈志的观点见微知著；对行业发展，陈志的建议仗义执言；面对媒体提问，陈志的回答精准到位，无论是政策走向还是市场形势，陈志始终了然于胸。

陈志此次权威发声，也是旨在让行业更加积极地面对挑战，让市场信心满满、健康地走上下一个台阶。

谈“三稳”：完成了两个，“稳预期”尚未完成

2022年政府工作报告再次提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标。

房地产行业在过去二三十年间已经与金融、制造、科技、服务等行业紧密融合在一起，牵一发而动全身。因此，房地产行业的改革也必然不是一个行业的事情，这一系统的复杂特性也要求整个行业的改革必须“稳”字当头。在这个复杂系统里，核心要素是价格，包括地价、房价、心理价格（预期）。价格稳了，市场预期、金融风险就能稳定，对相关产业的波动就会比较小。因此，“三稳”是中国建立健康房地产市场的基础。

关于“三稳”这个宏观目标北京的完成进度，陈志认为“至少完成了稳地价、稳房价两个目标，地价虽然有涨，但是涨幅不大”，这是其从去年北京集中供地政策出台后看到的情形。

“从政府的口径来看，北京的房价上涨幅度在5%之内，房价走势并没有出现大幅度的涨跌，目前看是平稳稍有向上的趋势”陈志说。

在他看来“稳预期”的目标尚未完全完成，预期并不清晰。从老百姓的角度看，不知道未来房地产市场到底会是怎样的一种变化，是继续从紧还是会放松。从企业角度看，能感受到宏观环境在放松，但具体到北京市，房地产政策还需观察，需要市场透露更多、更加明确的信息。

谈房企：产品差异化与现房销售能力

去年开始，大地产商纷纷爆雷，你方唱罢我登场，似乎让人看不到尽头。从2020年中，闽系房企泰禾拉开千亿房企债务危机的序幕，到华夏幸福、协信、花样年、新力、恒大、佳兆业等知名房企陆续陷入困境。越来越多的房企出现危机，让整个楼市都充斥着一股看不见的战火硝烟，人人自危。

陈志表示，“对于企业这一块的担忧很大，企业是不是通过各种市场机制纠错了？风险是不是已经都回避了？”

陈志建议，房企一是要稳健，下力气使用好自有资金，第二企业要放慢速度，应当审慎的科学的去布局和规划。第三就是从产品差异化上下功夫，真正潜心研究消费心理和消费行为。第四是一定要有提供现房销售的经营能力，现房销售时代一定会到来。再一个陈志还提到，企业要通过精细化、数字化去提升市场应变能力。

谈买房：2022年是出手的好时机

买房是人生大事，但是买房却并非每一个人都能有能力承担的，很多人买房更是掏光了两代人，甚至三代人的钱包也勉强凑够一个首付，也正是因为如此，买房之时，很多人都十分慎重。

如今，在楼市前景还不明朗的情况下，2022年买房，究竟是不是一个正确的选择呢？

面对这个问题，陈志给出了肯定的回答。他认为，现在是可以出手的时期，因为在售的很多项目都是政府限价，一旦政策调整，房企拥有了自主定价权，客观的说，企业要追求更高的品质来吸引购房者，那么价格肯定会适度上扬。第二是土地，土地不可再生，再拿出来的地要么成本很高，价格很高，要么区位很远，周围的配套还需要若干年的建设。

最后，关于规避买到“烂尾房”的风险，陈志建议可以重点考虑国央企的房子，但是他同时提到，国央企的产品一般在平均水平之上一点，不会很高，相比而言，民企市场化程度更高，更追求消费者的满意度、舒适度。

乐居财经与陈志副会长的访谈问答精选：

问：稳地价、稳房价、稳预期一直是近年来房地产市场的宏观目标，您觉得今年截至目前北京市目标实现的如何？

答：个人认为至少完成了两个。地价的水平虽然有涨，但是也是在一定的幅度内涨幅并不大，甚至有些地块的价格有所下降，溢价率也都有下降，像过去的高溢价率现在已经很难出现了，有些地块都是底价成交。

从房价走势上看，并没有出现大幅度的涨跌，是小幅度的平缓向上的趋势。

全国整体的房地产市场预期实际上并不清晰，从老百姓的角度看，不知道未来房地产市场到底会是怎样的一种变化，是继续从紧还是继续放松，从企业角度看，具体的政策还需要观察。从政策市场角度看，某一项针对房地产出台的政策初衷都是对的，但是把诸多的政策叠加在一起，实际上背离了初衷。所以，去年，我们感受到的实际上的预期并不是很清晰，不过去年底到今年初，已经得到了纠正。

制定房地产行业的发展政策要坚持四个目标原则，第一，要有利于宏观经济的发展；第二，要有利于地方的财政税收增长；第三，要有利于民生；第四，有利于住房保障。四个方面要同时兼顾执行，才能使房地产行业良性健康发展。

问：请您介绍下2022年至今北京房地产市场发展状况。

答：从市场表现来看，一季度二手房整体还可以，我们全年预计应该是向好的趋势，对于二手房市场的发展状况是谨慎的乐观。

而对于新房市场主要还是看区位和竞品之间的竞争关系。如果竞争过于激烈，特别同一地区一下出五、六块，甚至更多地块又是同类型的，竞争压力会很大。

对于新房的发展趋势，现在看不是很乐观，主要是对房企的担忧。企业是不是通过各种市场机制纠错了？风险是不是已经都回避了？很难说。

问：各地第一轮集中供地已基本完成，北京土地市场表现如何？

答：应该只能说在政府的各种沟通交流下，北京第一轮土拍还算正常。我目前观测到的市场现象是每一轮拍地都会对上一轮形成挤压。

如果不形成挤压，这一轮地条件不比上一轮的土地更好、更质优，企业有可能响应度就不高。除个别地块外，2022年的首次拍地比2021年土拍的地块总的质量要高。

问：当前国际形势复杂，疫情反复侵扰，房地产市场面临非常大的挑战，表现到市场明显看到信心不足，您对本地的房地产企业有哪些建议？

答：第一个叫稳健，整体的市场趋于饱和或接近饱和的状态下，新房供应量如果持续的过大的话，那么对企业占用资金会很多。第二是企业要放慢速度，房地产投资这个角度来说，其实还是应当审慎的科学的去布局和规划。对于产品的角度来说，企业更加的应当看到今后的品质竞争，品质竞争不是说质量竞争，质量只是前提，品质竞争才能最终获得市场的认可。

第三个建议就是个性化，必须得有差异化、个性化的东西。现在我们所有的立面长得都差不多，谁家出了一个产品市场叫好了，大家认可不错，拿过来，美其名曰我用是同一个所设计公司。真正花了创新那份钱了吗？真正坐下来潜心的研究了消费心理和消费行为了吗？户型能不能更加的精细一些，或者说针对某一类人群定制的，有没有这种能力。

第四就是要有现房销售的经营能力。现房销售一定会到来，消费者以后没有急迫性的需求时，需要改善的时候，所以现房销售还是很重要的一个点。

企业要通过精细化数字化去提升自己的市场应变能力。

问：北京如何保障低收入群体和首次置业者购买保障性房产和租赁房？

答：北京现在的发展趋势是租赁型的保障，不建议买。企业手里可以用于租赁的，包括自持的产品，现在很多。政策短时间内即使调整也是就是说不再建这类产品了，但这类产品现在在市场上供给量还是不少的，完全可以去选。

房价从某种逻辑上说会有缓慢的上涨，但是没有能力的情况下，不建议拼命的去够，因为房屋已经过了短缺的时候，房价也过了暴涨的阶段。

在这种情况下提高自身能力提升收入是第一位的，而不是选择现在着急入市去买房，政府收储的保障性住房足够充裕。