政治局会议：促进房地产业健康发展和良性循环

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。

对于明年经济工作，会议强调要稳字当头、稳中求进。宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。

对于房地产行业，会议提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

同时，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，共计释放长期资金约1.2万亿元。

两则消息，对当前的房地产行业可谓是一针“强心剂”，对于重建行业信心，解决当前行业所面临的一些问题，都有着至关重要的作用。

  高层会议首提“良性循环”

从以往的高层会议对房地产的表述来看，主要是将“稳地价、稳房价、稳预期；促进房地产市场平稳健康发展”作为目标。而此次政治局会议上，对于房地产行业有了全新的表述，“良性循环”一词首次在政治局会议中出现。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“良性循环”对于房地产市场很关键，市场不好会引起房企爆雷风险，而风险会转嫁到购房者身上后，会对购房产生畏缩心理，最终使得市场变为死水。所以此次提“良性循环”，是对房地产产业链的一次重要表述 ，有非常强的信号意义。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，从这一角度来看，房地产行业发展走向和脉络也逐渐清晰，在当前行业流动性紧张的情况下，对于树立行业信心，解决行业遇到的一些问题，都有着至关重要的作用，后续的推进仍需要一定的时间。

另外，此次会议明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，也是对房地产给予了明确支持的信号。实际上，银保监会12月3日就曾作出表示，现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。最近一段时间以来，在个人按揭贷款方面确实存在改善的趋势。

丁祖昱认为，未来居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。

此外，会议还提出要推进保障性住房建设，而这一表述也被摆在首位，可见其地位和作用重大。

事实上，为建立完善房地产长效机制，今年以来，加快推进保障性租赁住房也在多个高层会议上被反复提及。作为完善我国住房保障体系的重要政策部署，保障性租赁住房能有效缓解新市民、青年人阶段性住房困难，并已被多地写入“十四五”住房发展规划中，成为未来住房发展重点。

  涉房融资有望改善

另外值得注意的是，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。

据悉，此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分县域法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。

尽管全面降准释放万亿资金提振市场信心，但央行强调稳健货币政策取向没有改变。央行称此次降准是货币政策常规操作，释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利（MLF），还有一部分被金融机构用于补充长期资金，更好满足市场主体需求。人民银行坚持正常货币政策，保持政策的连续性、稳定性、可持续性，不搞大水漫灌，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

民生银行首席研究员温彬认为，此时降准不仅有空间，而且有必要，一方面我国明年经济工作面临不小的压力和挑战，降准是做好跨周期调节的具体体现。另一方面，全面降准0.5个百分点，有助于优化银行体系资金结构、降低银行机构资金成本，鼓励和引导金融机构进一步加大对实体经济支持力度，降低实体经济融资成本。

基于促进房地产业良性循环的考量，克而瑞研究中心预计接下来涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。一方面，支持房地产企业合理正常融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。当然，基于银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。另一方面，那些“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。

克而瑞研究中心认为，去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实下去，高负债、高杠杆经营房企终将被市场所淘汰，强化风控、稳健经营才是企业的根本出路。