北京拟出商品房预售资金监管新规，保证预售资金优先用于工程建设

11月4日，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版公开征求意见稿)》。新修订的《办法》主要包括：总则、一般规定、资金收存支取、监督管理四个部分31条。针对当前存在的突出问题，实现资金“管好不管死”，修订主要完善调整了以下内容：

  招标选取监管银行

  针对此前银行从事资金监管“零门槛”的问题，明确北京市住建委会同北京银保监局、人行营管部将综合银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况、信用等级等因素，公开招标择优选择银行承担监管工作，开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。

  提高资金监管能力

  在入账管理方面，《办法》将现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签，即：购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，确保预售资金及时足额直接入账。

  提高资金监管额度

  《办法》提出，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。

  针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难问题，《办法》特别规定：当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

  持续优化营商环境

  为在确保资金安全的情况下提高利用效率，《办法》进一步发挥现金保函作用，提出：现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可不进行预售资金监管。开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，同时将放款时限由过去的五个工作日优化为两个工作日。

  【热点评析】

  加强预售资金监管，确保项目有序建设，充分保障购房者消费权益

  根据市住建委官方网站发布的公告，关于对《办法》进行完善调整的原因，主要是由于近年来“高杠杆、高周转”开发模式叠加疫情影响，企业资金压力凸显，个别房地产开发项目出现资金链紧张、甚至挪用预售资金的情况，引发社会高度关注。

  《办法》主要从“先监管后网签”“招标选取监管银行”“实时共享政务信息”“提高资金监管额度”等方面收紧预售监管政策，通过落实封闭管理的模式，进一步加强北京市商品房预售资金监督管理。

  新规出台目的是给预售制度打补丁，可有效防止售资金被挪用现象，同时还能防范房企因资金链紧张，项目出现无法按期完工、交房等情况，进而确保项目有序建设。新规通过抑制资金挪用风险，切实维护了住房消费者合法权益，以促进房地产市场平稳健康运行。

  预售监管的升级令房企流动性“雪上加霜”，强化财务稳健将是房企下阶段工作的重中之重

  不难发现，这次北京新规也本着实现预售资金“管好但不管死”原则，确保预售资金安全的情况下，有意提高开发商对于预售资金的利用效率：《办法》拟规定，如果现金保函额度和有效期可以覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可以不进行预售资金监管。此外，《办法》还拟规定开发商可以按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，同时将放款时限由过去的5个工作日缩减到2个工作日。

  但需要指出的是，在当前行业风险逐步暴露和出清的过程中，房企贷款和融资本身就比较困难，北京收紧预售资金监管再配合“三道红线”以及“两集中”管理势必共同挤压房企现金流，形成双重“降杠杆”效应，这将对原本就紧张的流动性施加更大压力。倘若房地产行业信用环境依然从紧，贷款额度相关政策不调整的话，预计更多房企的债务问题将会逐渐凸显，由此衍生出来的一系列危机发生，同样会造成房地产市场的不稳定后果。

  于房企而言，面对未来新规出台，也需要提前有所准备，特别是投资决策和营销计划方面，都需要根据企业自身状况有所调整。摒弃非理性扩张、强化财务稳健将是房企下一步工作的重中之重。