近期商品住宅市场预判

自住房上市量及成交量 将继续加大 或占全年新建商品住宅成交三成以上

时下经济领域最流行的三个字，就是“新常态”。那么对于今年北京商品住宅市场，是否也会呈现一
个新常态呢？我们来简单做个分析：

首先，说说新房。这里我们还要分两段说，一个是自住房，一个是纯商品住宅。

应该说，自住房是有行政化、有任务的，去年已经实现了5 万套的供地，目前已经上市了2.7 万套，成交了 2.1 万套，去化率 76%。政府承诺的目标是7 万套，所以今年还有 2 万套的供地任务。按照之前的上市与成交速度推算，今年自住房的上市量应该比去年高，因为去年的自住房供地非常多，预计在 3 万套左右，实际签约量预计在 2 万余套，累计签约接近 5 万套水平。当然，由于自住房的区位和品质也所有差别，也会造成签约冷热不均的现象，但总体去化率应该比较稳定。

再看新建纯商品住宅，去年全市纯商品住宅成交量只有 5 万余套，是近四年以来最低的。今年会如何？我们的总体判断是量稳价增。理由有两个：

第一，量稳是因为去年的纯商品住宅用地相对较少，也就是我们通常所说的“面粉”不多。尽管去年全市经营性用地出让量很高，但其中纯商品住宅用地并不大，同比前几年是下降的，住宅用地配建有大量的自住房和保障房。因此，我们不可能希冀今年会有更多的纯商品住宅项目上市，这也就意味着成交量也不会太高。但有人会说，目前全市的库存量处于很大，高达 8 万套，供给并不缺。据观察，去年底些库存中大量是普宅（包括自住房和保障房）。特别是五环外、六环附近的普宅受自住房大量上市的冲击很明显，去化率减弱，其中房山地区最为明显，供需出现倒挂。我们预计今年新建纯商品住宅的成与去年相当，在 5 万套左右，在没有更多新政出台的情况下，月均 4000-5000 套的成交量将成为今年新房成交的“常态”。

第二，价增主要是结构性变化所致。一方面去年的纯商品住宅用地供应量少，所以也使得各大房企对其争夺愈发激烈，楼面价节节攀升。

住宅用地楼面价已经突破了 1.4 万元 / 平米，同比增长了四成。去年全市新建商品住宅成交均价为 2.5万元 / 平米（含自住房），纯新房为 2.7 万元 / 平米，基本相当于去年住宅用地楼面价的一倍。而今年 1月份全市住宅用地的“面粉”大战愈发激烈，楼面价高达 1.6 万元 / 平米，而纯商品住宅用地楼面价更高。近期 144 平米以上大户型高档住宅的热销也说明了我市改善型需求正在逐渐增多，量变开始向质变转化。故今年的全市纯新建商品住宅成交均价或会继续走高，预计在 3 万元 / 平米左右，这也是市场需求变化的客观反映。

其次，再说说二手住宅。由于我市二手住宅市场化程度较高，近几年的量价波动受政策因素影响较大。去年930 政策出台后，二手住宅市场受益最大，成交量显现也最迅速。1 月份的二手住宅成交量也基本显示了正常的水平，预计今年二手住宅市场活跃度会继续放大，全年交易量应会突破 12 万套水平，月均保持在万套以上将成为“常态”。

不过，受北京地域资源差别影响，二手住宅市场也会出现分化。例如城市中心区（大致范围为五环路以），由于交通、教育、医疗、就业等等公共资源优势比较明显，其二手住宅的附加值相对较高，价格保值增值率也较强，换手率也较高。而在近几年发展较快的新城区域（大多在五六环之间或六环外），由于配套公共资源跟进较慢，新建住宅供应量又相对较大，故形成的二手住宅供应量在短期内迅速增加，供大于求的现象会日益增多。

总体看来，今年二手住宅挂牌价的走势会继续小幅攀升，而成交均价会因不同地区供求变化小幅波动，总体相对稳定。

基本住房有保障 年均 3 万套

北京近两年对于住宅市场的调控思路是“基本住房有保障、中端需求有支持、市场有调控”，那么作为基本住房的保障房近几年的情况如何呢？我们做一个简要回顾。数据显示，从 2011 年到 2014年的四年间，全市保障性住房（这里仅指限价房和经适房）共成交12.28 万套，年均约3 万套。预计今年还会有更大数量的保障房配租配售，以确保“十二五”50 万套公开配图配售目标的完成。

从近几个月我市住宅用地配建限价房的区位变化来看，五环以内的存量用地明显增多，这体现了政府对保障房居民生活出行、配套设施的更多关注。同时，其价格也在“随行就市”不断走高，比如去年年底上市的丰台西局玉璞家园两限房项目，起售价就高达 2.1 万元 / 平米。

中位数价格值得进一步关注

中位数价格，是指将某种商品的价格按照大小顺序排列，居于中间位置的那个价格，用以反映某种商品的一般价格水平。有研究表明，房地产市场价格易受极端值 ( 即最高、最低价 ) 影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。为此，我们将近几年的全市新建商品住宅成交的中位数价格进行了整理，并与简单算术平均的成交均价进行对比，看看是否有差异？

从上图可以看出，2011-2013 年全市新建商品住宅均价与中位数价格走势基本相符，而 2014 年 1月以来两者走势发生了一定变化，均价在剧烈波动中下行，而中位数价格则在去年 1-8 月间缓步下行，甚至在 8 月份还略有回升，但从 9 月份以后就逆向而行，均价呈上升趋势，而中位数价格则呈陡然下降趋势，其主要原因是自住房开始入市，近期这种趋势还在加大。而均价的剧烈波动则反映出高价盘结构性的扰动比较明显，成交额占比在提高。总体来看，中位数价格显示的我市新建商品住宅价格整体趋稳并略有下行是符合大多数房企的市场预期感
受的，尽管高端市场热度较高，但不是主流。