刘志峰：以十九大精神引领新时代养老地产

中国房地产业协会会长 刘志峰

以十九大精神引领新时代养老地产 促进住房、养老、生态文明协调发展

2017年11月4日

各位来宾，各位朋友，上午好!

在全党全国深入学习贯彻党的十九大精神之际，中国房地产业协会会同浙江省房地产业协会召开第六届中国老年住区项目经验交流大会暨首届“慢城常山”论坛，既是对十九大报告的学习贯彻，也是对习近平总书记“青山绿水就是金山银山”理论实践指导下浙江常山发展生态养老养生产业的经验推广。我首先代表主办方向各位的到来表示欢迎!对浙江省住建厅、民政厅、衢州市和常山县委、县政府及赛得健康产业投资有限公司的大力支持表示感谢!

党的十九大提出了习近平新时代中国特色社会主义思想和基本方略，确定了决胜全面建成小康社会和建设社会主义现代化国家新征程的奋斗目标，对我国经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设进行了全面部署。让从事老年住区事业的人们鼓舞的是，养老产业在十九大报告中得到了充分体现，习近平总书记在报告中提出，“要积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业的发展。”

总书记的这一论述，既是对我国老龄化社会面临的形势和矛盾的准确判断，也是对养老产业政策体系建设、老龄事业发展的深刻分析，尤其是通过“医养结合”加快发展养老产业的指导思想，为新时代老年住区和养老地产指明了方向。我们要围绕“老有所养”、“住有所居”这两个老百姓关心的问题，加快发展养老产业，促进住房、养老、生态三方面协调发展，为老年人创造美好的晚年生活。下面，我结合学习十九大精神，谈几点的体会：

一、面向新时代，积极应对养老地产机遇挑战。

过去五年，我国养老产业得到了快速发展：一是养老、孝老、敬老的政策体系、社会和法制环境逐步建立，形成了以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的全社会养老模式。二是养老服务机构和设施大幅增加，全国注册登记的养老机构2.8万多家，养老床位近700万张，其中社会兴办的养老机构1.37万家。三是万科、碧桂园、保利、首开、蓝城、中信集团等大型房地产企业和中国人寿、泰康等金融保险机构纷纷进入养老产业。四是养老新理念、新模式、新业态、新产品顺势而为，与互联网结合的智慧养老，与医疗结合的医养服务，与金融保险结合的保障产品和以房养老，与特色小镇结合的养老养生小镇、与旅游结合的旅居养老等，相互融合、共同推进。五是养老地产推动了整个养老服务业发展。浙江蓝城乌镇雅园、桃李春风，常山赛得健康小镇等成为产业标杆，为全国养老服务业发展提供了样板。

但也要看到，党的十九大为新时代养老产业提出了更高的目标任务。十九大期间召开的“满足人民新期待，保障改善民生”的记者招待会，养老和住房，成为国内外最关心的话题之一。反映了养老产业虽然有很大发展，但“与人民日益增长的美好生活需要不平衡不充分的矛盾”仍然较为突出。

这方面的矛盾有哪些?差距又在什么地方?一是养老产业在不同区域、城市、各个收入群体之间，发展不平衡、不充分、不完善，大城市养老产品短缺，中小城市养老地产发展缓慢;二是老年人在起居饮食、医疗护理等基本生活需求满足后，在文化生活、心理健康需求方面还无法完全满足;三是老年人的生活状况和品质差距、差异明显，影响了养老产业的协调发展;四是与发达国家相比，我国养老地产设计建设、运营服务水平仍存较大差距，行业内部发展也不平衡，服务水平参差不齐，一些产品最终成了只是针对老年人居住的普通项目，尤其是满足老年人精神享受的养老产品和服务，供给无法满足需求，跟不上时代和老年人以及子女的需要。

解决养老产业发展不平衡、不充分、不完善的矛盾，就要吃透习近平总书记在报告中对养老产业的定位，把握发展新时代养老地产的特征，主要是各方面、各产业协调好关系的这一核心，围绕为老年人谋幸福这一重点，补短板、强弱项。

首先，树立多方协作的指导思想。习近平总书记对构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境的要求，是发展养老地产的立足点。当前我国养老地产所面临的严峻挑战不仅是中国难题也是世界难题：老龄人口数量庞大，老龄化过程迅速加快，“失能、高龄、三无、空巢”老人和老人家庭占比高，与发达国家相比我国总体上仍属未富先老。截止2016年底，我国60岁以上老年人口为2.31亿，占总人口的比例为16.7%。预计2020年我国60岁以上人口将达到2.48亿，占总人口的比例将达17.1%。这么大人口数量比例的养老居住和健康保障问题，光靠房地产行业和养老服务机构很难实现，要按《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，改革创新养老地产的社会分工;解决养老地产在福利性投资与市场化竞争中不对等的矛盾;加快推进26个地级市居家和社区养老服务改革试点，通过规划、土地、金融、医疗的供给侧改革，加快居家和社区养老的设施建设，改变养老配套服务匮乏、运营困难、长期经营风险大的体制机制障碍。

其次，坚持“居家养老”的发展理念。我国养老体系正在形成“9073”，即90%的老人为家庭养老，7%的老人为社区养老，3%的老人为机构养老，当然也有“9064”。我认为，“以居家为基础，社区为依托，机构为补充”这一定位和发展理念，符合中国传统文化。居家养老，“家”是基础，“家”是90%甚至97%老年人居住生活的地方，从事养老地产的房地产企业，除少数涉足专业化养老机构外，应该把主要精力放在为这97%老年人提供居家养老的硬软件服务上。

第三，推进资源融合的共享模式。通过资源整合、跨界融合，打通居家养老、旅居养老与老人看护、医疗体检、健康保险、智能设备之间的产业链联系，促进医养结合、医护结合，实现房地产企业与大健康、智能、现代服务业的深度合作和共享发展，同时在住房规划设计前，尽可能将养老健康作为项目配套提前考虑，推动养老地产开发商变为“医康养”的服务商。

第四，鼓励大型品牌房企带头建设养老地产。养老地产的资金投入大、回收期长，短期可能存在投资收益不确定等因素，但长远看，投资养老地产符合国家政策和时代要求，为绝大部分家庭所愿所盼。虽然有些政策的出台需要时间，但有条件的房地产企业特别是大型品牌房地产企业，应围绕模式和手段创新，大胆进行改革探索。举个例子，以往房地产企业在建筑工业化方面欠缺投资热情，但不久前我去碧桂园参加SSGF工业化建造体系现场会，他们主动改革探索、转换身份，将工业化技术作为任务下达给施工单位，变被动投资为主动投资，既实现了自主创新也提升了住房质量。养老地产也要逐步建立持有物业+服务增值的盈利模式，既取得经济效益也实现社会效益。最近，住建部、国家质监总局修改了《老年人照料设施建筑设计标准》，下调了设施等级的规模指标，鼓励建设小型社区养老机构，为发展养老地产创造了条件。

二、满足新需求，促进养老、住房、生态协调发展。

发展养老地产既要与房地产的“小目标”一致，更要与住房发展目标、生态文明、特色小镇建设和住房租赁的“大目标”一致。具体应做到三个相适应：

(一)要与住房发展目标和供应结构相适应

习近平总书记在十九大报告中指出，要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这对养老地产意义深远。

过去若干年，房地产企业比较注重短周期、高周转、快营销。这种快速开发模式在当前强调居住属性的时代，将难以为继。当房地产淡化了投资品属性，抑制了投机炒作，就进入了稳定的平台、内容、运营、服务时代。养老地产作为促进老年人生活升级和健康保障的载体和平台，在发展理念上要跟上新时代，与我国住房发展目标和供应结构相适应。怎么相适应?

一要准确引导养老地产的需求，根据各地经济社会发展水平、老龄人口的变化，形成大中小城市、小城镇协调发展的养老地产格局。二要将养老地产纳入城市的功能布局，围绕“医养结合”配置公共资源，既要让大城市的医疗、文化教育等资源“走下去”，也要让养老养生小镇在中小城市“站得住”。三要针对不同健康状况、不同经济能力、不同生活习惯和生活态度的老人，提供多样化、差异化服务，让他们各得其所。四要明确养老地产的定位是载体和平台，承载的是人、产业、服务、城镇;整合的是养老服务业上下游的医疗、护理、老年用品、金融服务、文化、旅居等各类资源;供给的是运营和服务，避免像普通住宅那样重复发展;五要在提供有效供给的同时，发挥工业化、信息化、集成化在养老地产建设中的作用。在适老化住宅的浴室、厨房等关键部位，优先应用先进、智能的部品部件和设备。

(二)要与生态文明建设相适应

十九大报告中提出，“坚持人与自然和谐，像对待生命一样对待生态环境，形成绿色发展方式和生活方式，为人民创造良好生产生活环境。”养老地产也应遵循生态、绿色、健康优先发展的原则。今天我们看到的常山是一个尊重自然的地方，这里峡谷溪流、鸟语花香，建立了“何处心安、慢城常山”的生态发展战略，为养老地产、旅游休闲和大健康产业创造了条件。

与大城市生活的“快节奏”相比，有些小城市和小城镇的“慢生活”更适合老年人生活。我的总体感觉是，像常山这样的慢城，虽然有些工业项目因为环保原因可能会减少，汽车行驶的速度也会下降，但供人散步休闲的园林绿地却会增加;一些现代的高楼大厦、大马路、大商店可能减少甚至不建，但大城市失传的祖传文化、原创手工艺、非物质遗产，包括大家儿时的记忆，却有机会在这里被重新找回;一些大城市因住房拥挤、交通堵塞、子女工作紧张所缺少了的亲情邻里关系，也有机会在这里被唤醒。所谓的“慢”并不是发展慢了，而是让拥有“慢生活”的城市，保留天性，增加理性，展现个性。使“慢生活”成为新的发展理念、新的生产生活方式、新时代的生产力。

从赛得健康小镇的具体做法看，这里围绕生态环境天然雕琢的养老养生、健康医疗、农业休闲等产业，无论是产业布局还是经营业态都较为合理。各地应结合实际借鉴其经验。在规划设计方面，尽可能利用自然和村落等原生态资源，挖掘历史文化，体现地域和民族特色，走错位发展的道路。在产品方面，既可发展护理型、助养型公寓，也可发展居养型、旅居型、养生型公寓，或者是短期疗养型公寓和长期居住的别墅。在公共配套方面，在注重宜居环境建设的同时，也要加快交通、医疗、文化教育设施的完善，形成一定的人口支撑。要大力发展让子女放心的托老产业，既吸引周边城市的老年人到这里养老养生，也让本地低收入老年人“进得来、住得起”。赛得健康小镇主张低收费，值得肯定。

(三)要与特色小镇建设和发展住房租赁相适应

自2016年7月住建部、国家发改委、财政部联合决定在全国范围开展特色小镇培育工作以来，住建部已分两批公布了403个特色小镇名单，在已批准的特色小镇中，许多都把健康养老、智慧养老、旅居养老、农业休闲养老作为特色小镇的主要配置内容。二者相互兼容、紧密对接，形成了你中有我，我中有你。例如，蓝城乌镇雅园、桃李春风等项目探索了居家+养老配套的小镇模式，在为居家老人打造宜居环境的同时，设立了若干园区养老设施，还有老年人护理院、老年人日间照料中心等。这种方式适合老年人的养老养生，深受消费者欢迎。

养老地产在特色小镇的开发中，还有必要采用复合型模式，如出售型、持有型，将出售与租赁、持有结合，发挥养老地产在租赁方面的作用。一般养老地产都是租赁制或会员制，符合十九大提出的“租购并举”的方向，符合国家完善住房供应结构的要求。同时要注意，老年人不仅仅是被服务的对象，要尽可能满足老年人的兴趣爱好，适度向他们提供为社会做贡献的机会，实现其自我价值，让老年人愉快而有尊严地安享晚年。

最后，希望这次大会能让大家熟悉常山、了解常山，抓住这里的青山绿水、优美环境，在常山投资兴业和安家，寻求合作发展，实现互利共赢。

谢谢大家!