京城楼市首付贷卷土重来 银行被指对此“睁一只眼闭一只眼”
在环北京的河北地区,“首付10%、开发商垫资”等违规促销也公然回归
■本报见习记者 刘萌
去年下半年,央行等七部门出台新规,禁止房产中介提供“首付贷”.本轮房产调控,禁止“首付贷”的监管态度也被重申。然而,《证券日报》记者近日调查发现,在北京地区,仍有房产中介违规协助提供首付贷。为了掩人耳目,还引入了合作的担保公司,并假借“信用贷”、“消费贷”之名继续活跃在二手房交易市场。
同时,在环北京的河北地区,“首付10%、开发商垫资”等违规促销方式再次“光明正大”的回归大家的视线。
首付贷再现 房产中介卷入其中
近日,《证券日报》记者以购房者身份,暗访调查了北京地区不同地段的多家房产中介,发现了不少违规现象。
记者佯装购房人,并向房产中介询问,“我看中的房子,首付还差一些,能否提供垫资或者首付贷服务?”
面对记者的问题,一家房产中介的工作人员表示:“没问题,可以提供,但还需要了解一下具体情况再看怎样操作。”
在本报记者表示名下没有房产,大概需要垫资100万元左右时,上述工作人员表示:“名下没有房产的话就需要做信用贷款了,我们和多家银行都有合作,您的情况可以考虑分别和四家银行申请四笔信用贷,每笔不超过30万元就可以。贷款时限最长五年,利息在5.5%左右,除此之外,每笔贷款还需缴纳5000元手续费。手续费是交给我们合作的担保公司的手续费。”
本报记者随后询问,贷款人的工资流水、社保等材料是否需要提供,以及这样操作是否有风险时,这位工作人员表示:“不用提供,只要您征信良好就可以。需要注意的是,这几笔信用贷款需要同时申请。”
房产中介的工作人员还提醒本报记者:“如果银行询问您的资金用途,不要提买房、付首付。同时贷款到账后需要先取现,存到其他银行卡再用来购房,这样银行查不到您的贷款用途。”工作人员还补充道:“其实银行工作人员也知道贷款用途是购房,毕竟从我们中介走手续的贷款人都是买房的,只要您不自己挑明,就没有问题。”
在另一家房产中介,面对相同的问题,工作人员也给了类似的回答。与询问第一家房产中介不同的是,本报记者向中介人员表示名下有房产,购房首付还有50万元-100万元的缺口。
中介人员告诉《证券日报》记者,“名下有房产,直接做‘房抵贷’就可以,很多家银行都能做,利息一般在5%-5.5%之间,贷款年限最长25年,根据贷款金额和年限不同收取不同的手续费,费用在5000元到20000元不等。不过,如果贷款金额超过100万元,利息就要超过6%了,做抵押贷款可能还不如做信用贷划算。贷款人可以根据自己的情况选择不同的贷款方式。”
在《证券日报》记者暗访过程中,遇到在路边发放传单的其他房产中介。当本报记者表示,“房贷放款太慢,又有不少银行利率上浮,近期不考虑买房”时,一位经纪人告诉本报记者:“如果您的顾虑只是放贷周期太长,那建议您先看房,定好房子,其他一切问题都由我们想办法。”
上述经纪人还表示:“如果您的还款能力不错,可以考虑全款购买,凑不够的钱我们来申请其他贷款,利息在5.5%左右。”
不过,当记者继续追问具体怎样操作时,该经纪人坚持表示,等定好房子再细说流程。
某股份制银行的工作人员告诉《证券日报》记者,虽然有规定这类信用贷、房抵贷的钱只能用来经营和消费,不能用于购房,但因为监管难度大,银行也很难确定贷款人的贷款用途。
一家房产中介的店长也告诉本报记者,银行对于贷款的审核通常大多“睁一只眼闭一只眼”,毕竟贷款人有房产作为兜底的资产,风险并不算大。
部分开发商直接“垫资” 首付仅需10%
与上述各房产中介“偷摸”提供“首付贷”类似,北京周边一些地区的新盘“垫资”则显得有些“光明正大”.
在河北廊坊某新开盘的公寓楼,开发商把“首付仅需10%,活动倒计时”直接打上了广告语。
《证券日报》记者以购房者身份咨询了该公寓的售楼处,销售人员解释道,“按照规定,商住两用最低是需要50%的首付款的,但是我们新开盘搞活动,只需10%的首付款,剩下的40%由开发商垫资。还款周期为两年,没有任何利息和手续费。”
据了解,这种促销主要的操作模式是购房者首付10%,由开发商垫付另外的首付余款,以此达到银行的首付规定来办理银行的按揭。
在廊坊地区另一处新开盘的商住两用楼盘,销售也对本报记者表示,第一年首付仅需20%,另外30%首付明年交还给开发商,没有利息和手续费。
而在另一处开盘不久的商铺,销售人员则主推:“首付30%,可以只像开发商借款,一年内不收取任何利息和手续费。”
在调查过程中,《证券日报》记者发现,在北京周边,多个近期开盘的住宅、公寓以及商铺都以“环北京经济圈,高铁30分钟到北京,低首付”作为广告语。一般首付多在10%-30%不等,“无息、无手续费”的期限一般为1年-2年。
事情上,几年前,燕郊地区也曾出现过10%的促销首付,因涉嫌违规而被监管部门叫停。这种垫首付的促销方式,被法律人士认为是打了政策的擦边球,是开发商为促成销售,拿购房者的订单套现商业银行的按揭贷款,作为期房开发的滚动甚至启动资金,风险极大。
上市银行涉房贷款逾22万亿元:开发贷重拾升势 按揭贷主动调结构
有3家国有大行披露了开发贷不良贷款率,且均超过了2%,最高达到2.26%
■本报记者 张歆
商业银行与房企这对“老铁”,在2017年上半年对“友谊的小船”进行了翻修,双方最终决定:去年负增长的开发贷可以重拾升势,但步伐要小;去年高歌猛进的按揭贷则必须降速、调结构。
《证券日报》记者根据上市银行2017年中报独家统计发现,25家A股上市银行今年上半年去年合计的涉房贷款为22.6万亿元,较去年年底的20.47万亿元(均采用集团或合并口径相关数据)增长了2.13万亿元,增幅为10.4%.其中,开发贷增幅为8.33%;按揭贷为10.89%.
此外,中报显示,多家国有大行开发贷的不良贷款率在2%以上,而股份制银行披露出来的数据则要好得多。
12家银行开发贷 余额、占比双升
截至今年中期,上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款(开发贷)余额合计4.68万亿元,较2016年年底的4.32万亿元增长了0.36万亿元,增幅为8.33%.25家上市银行中,19家银行的开发贷余额较去年年底上升,其中,12家银行的开发贷占比也保持正增长(另有1家银行持平)。值得一提的是,此前的2016年,开发贷的绝对值较2015年年底出现了负增长,且仅有5家银行的开发贷占比增长。
截至今年中期,中国银行房地产业对公贷款的余额依旧在上市银行中保持领先,为8151.34亿元,占其贷款和垫款总额的比例为7.65%;工银行的开发贷余额超过了7000亿元,为7145.95亿元,占比为5.15%;农业银行和建设银行的开发贷余额则在5000亿元上下,分别为5628.79亿元和4926.85亿元,两家银行该类贷款的占比分别为5.41%和3.94%.
股份制银行整体而言对于开发贷兴致较高,开发贷占比在6.8%-10.3%之间。相对而言,招商银行和兴业银行对于开发贷款热情不高,今年中期的开发贷占比均低于年初,其中,兴业银行更是余额和占比“双降”。
值得一提的是,今年中期,上市银行开发贷的资产质量分化明显。披露了开发贷资产质量的三家国有大行开发贷不良贷款率均超过了2%,甚至最高达到2.26%.不过,并非所有上市银行开发贷的不良贷款率都较高,股份制银行披露出来的数据要好得多:兴业银行该项指标为0.62%,中信银行为0.07%,浦发银行为0.28%,招商银行为1.07%.
“值得警惕的是,部分上市银行开发贷的抵质押率去年有所下降,这意味着其对应的风险有所上升,而且很可能在目前的报表中还未显现”,某股份制银行有关人对《证券日报》记者表示。本报记者查找上市银行财报发现,某国有大行房地产业贷款中,抵质押贷款的占比由2015年年底的约八成降至2016年年底的七成以及今年中期的六成。
按揭贷增速放缓 多家银行“调结构”
2016年,楼市行情火热,市场总结其背后原因是“钱太多”.从今年上半年的数据来看,按揭贷款的增速明显下降。
据《证券日报》记者统计,25家上市银行今年中期个贷业务中的住房按揭贷款余额合计为17.92万亿元,较2016年年底的16.16万亿元增长了1.76万亿元,涨幅约10.89%;而2016年的住房按揭贷款较2015年年底的增幅为35%.当然,从绝对值来看,涉房贷款中,住房按揭贷的余额仍远远高于对公开发贷的余额。
25家上市银行中,建设银行和工商银行的按揭贷规模均超过了3万亿元,分别为3.96万亿元和3.62万亿元。此外,建设银行、中国银行、农业银行、兴业银行、工商银行、招商银行的按揭贷款占比均超过了20%.不过,上市银行纷纷表示,上半年住房按揭贷款进行了“调结构”.
工商银行行长谷澍表示,上半年,工商银行新增个人按揭贷款主要是支持自主性和改善性住房需求,其中,首套房贷款占比超过90%.“在新增的个人住房贷款中,一、二线城市和三、四线城市的比例大概在1比1,热点城市逐渐下降,16个热点城市的住房占比,较去年年底减少13个百分点。”
中国银行副行长刘强在中国银行2017年中期业绩发布会上也表示,中国银行在发放个人住房贷款中把握投放节奏,调整业务结构,抓好发展质量。在新发放贷款中,贷款发放节奏体现了一线城市“控”、二线城市“稳”、三、四线城市“择优”的不同策略。
此外,建设银行也表示,个人住房贷款业务严格执行差别化信贷政策,重点支持百姓购买自住房信贷需求。
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