京城楼市首付贷卷土重来 银行被指对此“睁一只眼闭一只眼”

京城楼市首付贷卷土重来 银行被指对此“睁一只眼闭一只眼”

在环北京的河北地区，“首付10%、开发商垫资”等违规促销也公然回归

■本报见习记者 刘萌

去年下半年，央行等七部门出台新规，禁止房产中介提供“首付贷”.本轮房产调控，禁止“首付贷”的监管态度也被重申。然而，《证券日报》记者近日调查发现，在北京地区，仍有房产中介违规协助提供首付贷。为了掩人耳目，还引入了合作的担保公司，并假借“信用贷”、“消费贷”之名继续活跃在二手房交易市场。

同时，在环北京的河北地区，“首付10%、开发商垫资”等违规促销方式再次“光明正大”的回归大家的视线。

首付贷再现 房产中介卷入其中

近日，《证券日报》记者以购房者身份，暗访调查了北京地区不同地段的多家房产中介，发现了不少违规现象。

记者佯装购房人，并向房产中介询问，“我看中的房子，首付还差一些，能否提供垫资或者首付贷服务?”

面对记者的问题，一家房产中介的工作人员表示：“没问题，可以提供，但还需要了解一下具体情况再看怎样操作。”

在本报记者表示名下没有房产，大概需要垫资100万元左右时，上述工作人员表示：“名下没有房产的话就需要做信用贷款了，我们和多家银行都有合作，您的情况可以考虑分别和四家银行申请四笔信用贷，每笔不超过30万元就可以。贷款时限最长五年，利息在5.5%左右，除此之外，每笔贷款还需缴纳5000元手续费。手续费是交给我们合作的担保公司的手续费。”

本报记者随后询问，贷款人的工资流水、社保等材料是否需要提供，以及这样操作是否有风险时，这位工作人员表示：“不用提供，只要您征信良好就可以。需要注意的是，这几笔信用贷款需要同时申请。”

房产中介的工作人员还提醒本报记者：“如果银行询问您的资金用途，不要提买房、付首付。同时贷款到账后需要先取现，存到其他银行卡再用来购房，这样银行查不到您的贷款用途。”工作人员还补充道：“其实银行工作人员也知道贷款用途是购房，毕竟从我们中介走手续的贷款人都是买房的，只要您不自己挑明，就没有问题。”

在另一家房产中介，面对相同的问题，工作人员也给了类似的回答。与询问第一家房产中介不同的是，本报记者向中介人员表示名下有房产，购房首付还有50万元-100万元的缺口。

中介人员告诉《证券日报》记者，“名下有房产，直接做‘房抵贷’就可以，很多家银行都能做，利息一般在5%-5.5%之间，贷款年限最长25年，根据贷款金额和年限不同收取不同的手续费，费用在5000元到20000元不等。不过，如果贷款金额超过100万元，利息就要超过6%了，做抵押贷款可能还不如做信用贷划算。贷款人可以根据自己的情况选择不同的贷款方式。”

在《证券日报》记者暗访过程中，遇到在路边发放传单的其他房产中介。当本报记者表示，“房贷放款太慢，又有不少银行利率上浮，近期不考虑买房”时，一位经纪人告诉本报记者：“如果您的顾虑只是放贷周期太长，那建议您先看房，定好房子，其他一切问题都由我们想办法。”

上述经纪人还表示：“如果您的还款能力不错，可以考虑全款购买，凑不够的钱我们来申请其他贷款，利息在5.5%左右。”

不过，当记者继续追问具体怎样操作时，该经纪人坚持表示，等定好房子再细说流程。

某股份制银行的工作人员告诉《证券日报》记者，虽然有规定这类信用贷、房抵贷的钱只能用来经营和消费，不能用于购房，但因为监管难度大，银行也很难确定贷款人的贷款用途。

一家房产中介的店长也告诉本报记者，银行对于贷款的审核通常大多“睁一只眼闭一只眼”,毕竟贷款人有房产作为兜底的资产，风险并不算大。

部分开发商直接“垫资” 首付仅需10%

与上述各房产中介“偷摸”提供“首付贷”类似，北京周边一些地区的新盘“垫资”则显得有些“光明正大”.

在河北廊坊某新开盘的公寓楼，开发商把“首付仅需10%,活动倒计时”直接打上了广告语。

《证券日报》记者以购房者身份咨询了该公寓的售楼处，销售人员解释道，“按照规定，商住两用最低是需要50%的首付款的，但是我们新开盘搞活动，只需10%的首付款，剩下的40%由开发商垫资。还款周期为两年，没有任何利息和手续费。”

据了解，这种促销主要的操作模式是购房者首付10%,由开发商垫付另外的首付余款，以此达到银行的首付规定来办理银行的按揭。

在廊坊地区另一处新开盘的商住两用楼盘，销售也对本报记者表示，第一年首付仅需20%,另外30%首付明年交还给开发商，没有利息和手续费。

而在另一处开盘不久的商铺，销售人员则主推：“首付30%,可以只像开发商借款，一年内不收取任何利息和手续费。”

在调查过程中，《证券日报》记者发现，在北京周边，多个近期开盘的住宅、公寓以及商铺都以“环北京经济圈，高铁30分钟到北京，低首付”作为广告语。一般首付多在10%-30%不等，“无息、无手续费”的期限一般为1年-2年。

事情上，几年前，燕郊地区也曾出现过10%的促销首付，因涉嫌违规而被监管部门叫停。这种垫首付的促销方式，被法律人士认为是打了政策的擦边球，是开发商为促成销售，拿购房者的订单套现商业银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动甚至启动资金，风险极大。

上市银行涉房贷款逾22万亿元：开发贷重拾升势 按揭贷主动调结构

有3家国有大行披露了开发贷不良贷款率，且均超过了2%,最高达到2.26%

■本报记者 张歆

商业银行与房企这对“老铁”,在2017年上半年对“友谊的小船”进行了翻修，双方最终决定：去年负增长的开发贷可以重拾升势，但步伐要小;去年高歌猛进的按揭贷则必须降速、调结构。

《证券日报》记者根据上市银行2017年中报独家统计发现，25家A股上市银行今年上半年去年合计的涉房贷款为22.6万亿元，较去年年底的20.47万亿元(均采用集团或合并口径相关数据)增长了2.13万亿元，增幅为10.4%.其中，开发贷增幅为8.33%;按揭贷为10.89%.

此外，中报显示，多家国有大行开发贷的不良贷款率在2%以上，而股份制银行披露出来的数据则要好得多。

12家银行开发贷 余额、占比双升

截至今年中期，上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款(开发贷)余额合计4.68万亿元，较2016年年底的4.32万亿元增长了0.36万亿元，增幅为8.33%.25家上市银行中，19家银行的开发贷余额较去年年底上升，其中，12家银行的开发贷占比也保持正增长(另有1家银行持平)。值得一提的是，此前的2016年，开发贷的绝对值较2015年年底出现了负增长，且仅有5家银行的开发贷占比增长。

截至今年中期，中国银行房地产业对公贷款的余额依旧在上市银行中保持领先，为8151.34亿元，占其贷款和垫款总额的比例为7.65%;工银行的开发贷余额超过了7000亿元，为7145.95亿元，占比为5.15%;农业银行和建设银行的开发贷余额则在5000亿元上下，分别为5628.79亿元和4926.85亿元，两家银行该类贷款的占比分别为5.41%和3.94%.

股份制银行整体而言对于开发贷兴致较高，开发贷占比在6.8%-10.3%之间。相对而言，招商银行和兴业银行对于开发贷款热情不高，今年中期的开发贷占比均低于年初，其中，兴业银行更是余额和占比“双降”。

值得一提的是，今年中期，上市银行开发贷的资产质量分化明显。披露了开发贷资产质量的三家国有大行开发贷不良贷款率均超过了2%,甚至最高达到2.26%.不过，并非所有上市银行开发贷的不良贷款率都较高，股份制银行披露出来的数据要好得多：兴业银行该项指标为0.62%,中信银行为0.07%,浦发银行为0.28%,招商银行为1.07%.

“值得警惕的是，部分上市银行开发贷的抵质押率去年有所下降，这意味着其对应的风险有所上升，而且很可能在目前的报表中还未显现”,某股份制银行有关人对《证券日报》记者表示。本报记者查找上市银行财报发现，某国有大行房地产业贷款中，抵质押贷款的占比由2015年年底的约八成降至2016年年底的七成以及今年中期的六成。

按揭贷增速放缓 多家银行“调结构”

2016年，楼市行情火热，市场总结其背后原因是“钱太多”.从今年上半年的数据来看，按揭贷款的增速明显下降。

据《证券日报》记者统计，25家上市银行今年中期个贷业务中的住房按揭贷款余额合计为17.92万亿元，较2016年年底的16.16万亿元增长了1.76万亿元，涨幅约10.89%;而2016年的住房按揭贷款较2015年年底的增幅为35%.当然，从绝对值来看，涉房贷款中，住房按揭贷的余额仍远远高于对公开发贷的余额。

25家上市银行中，建设银行和工商银行的按揭贷规模均超过了3万亿元，分别为3.96万亿元和3.62万亿元。此外，建设银行、中国银行、农业银行、兴业银行、工商银行、招商银行的按揭贷款占比均超过了20%.不过，上市银行纷纷表示，上半年住房按揭贷款进行了“调结构”.

工商银行行长谷澍表示，上半年，工商银行新增个人按揭贷款主要是支持自主性和改善性住房需求，其中，首套房贷款占比超过90%.“在新增的个人住房贷款中，一、二线城市和三、四线城市的比例大概在1比1,热点城市逐渐下降，16个热点城市的住房占比，较去年年底减少13个百分点。”

中国银行副行长刘强在中国银行2017年中期业绩发布会上也表示，中国银行在发放个人住房贷款中把握投放节奏，调整业务结构，抓好发展质量。在新发放贷款中，贷款发放节奏体现了一线城市“控”、二线城市“稳”、三、四线城市“择优”的不同策略。

此外，建设银行也表示，个人住房贷款业务严格执行差别化信贷政策，重点支持百姓购买自住房信贷需求。