积分落户预热通州楼市 多项目酝酿节后提价

本报记者 赵普 北京报道

试点积分落户的消息给通州楼市带来了新的“兴奋点”。

不久前，北京通州等62个城市(镇)被列为国家新型城镇化综合试点地区。根据方案，通州将推进积分落户政策，根据设置的各项指标累计积分，达到一定分值的可以申请落户。

春节期间，《华夏时报》记者走访通州在售住宅项目发现，虽然积分落户的具体执行细则尚未出台，但通州多个住宅项目已经出现涨价预期。

中原地产市场研究部总监张大伟表示，“通州区域在2010年经过一波非理性上涨后，近几年该区域并没有出让太多的住宅用地，尤其是高价地，随着政策、市场以及地铁等多项利好政策进入实施阶段，今年通州区域会出现恢复性上涨。”

多个项目拟涨价

据记者走访了解，目前通州的在售住宅项目数量不多，主要有东亚印象台湖、合生滨江帝景、华业东方玫瑰以及润枫领尚、玉兰湾等几个老项目，三月份即将入市的项目中也没有纯新盘。

在东亚印象台湖售楼处，记者看到，虽然在春节期间，但仍然有不少客户前来咨询，售楼处销售人员告诉记者，目前该项目还没有接到购房增加积分的通知，具体将由哪些部门负责现在也不清楚，但项目销售自去年下半年开始好转，预计价格也将会上调。

“东亚印象台湖是目前通州在售项目中单价相对最低的，主要为紧凑户型，总价也较低；此外项目基本封顶，春节过后将以现房标准出售，因此售价也将提高。”该项目负责营销的工作人员对记者表示。

据了解，2014年东亚印象台湖项目销售完成量在六成左右，计算折扣等优惠政策后，实际出售均价在21000元／平米，目前整个项目库存量不大，预计在2015年将消化剩余大部分房源。

通州另一热点项目合生滨江帝景目前仅余400多套房源，项目相关负责人对记者表示，今年计划全部放出，售价预计将提高。

“市场现在出现了量价齐涨的趋势，项目很可能分三次提价，每次上调2个点，具体提价时间根据市场而定。”该项目的一位负责人表示。

不过，由于去年开发商整体采取跑量去库存的策略，通州住宅项目一直处于价格“洼地”，推出的优惠政策比较多，如该区域售价相对较低的东亚印象台湖分别推出9.3折、9.5折的优惠力度，而合生滨江帝景还在春节期间推出起价23000元/平米、开年团购补贴5000元/平米等优惠活动。

据记者观察了解，目前通州在售住宅项目均价在23000元／平米左右，几个新项目如首开万科台湖新城、泰禾一号等由于拿地成本较高，在目前的价格基础上，仍然有涨价空间。

积分落户刺激需求增加

虽然通州积分落户细则还未出台，但多位业内人士认为，通州积分落户试点的政策效应对今后保持通州楼市稳定的意义更大。

“通州区域的一手房从去年9月到今年1月份，每个月均突破了一千套左右，这比之前四五百套的均值翻倍；二手房成交量也出现了30%～50%左右的增幅，与全市增幅水平相当。”张大伟表示。

合生创展华北区营销总监刘芸岐对记者表示，“目前通州积分落户试点方案提出后，确实改变了购房者的心理预期，之前处于观望、担心降价的客户开始出手，这其中大部分是改善型需求的客户。”

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，通州积分落户试点的政策更多是配合通州新城产业配套，其中具体影响到的人群主要还是与落地到通州区域的企业员工和居住人群。

根据要求，2015年至2017年通州将安置6万外来人口转京籍，相当于每年有2万个指标，这放到全北京市每年新增京籍人口数量来看，占到很大一部分比例，对通州楼市的需求增量也影响较大。

郭毅认为，“每年2万个指标中，除去租房客户，实际上每年有1万的购房需求，平均每月有1000套的购房需求，这相当于每月通州的房屋去化量都要按照现有最好销售月份的销售量。”

张大伟分析，积分落户政策将主要吸引中高端人才进入北京落户，而对于通州市场来说，现在新建住宅供给量萎缩，有限的房源会面对增加的需求，供给结构矛盾比较突出。

实际上，目前通州楼市住宅土地的供应比例较低。数据显示，2013年，通州住宅土地供应在全市比例只有7%，到了2014年只有5.6%左右，从2013年到现在，通州住宅用地只出让了3块，其中住宅部分还全部用于保障房、回迁房包括自住房。