房价向左 利率向右 住房市场去杠杆进入新阶段

“的确有银行收缩了房贷业务，我行由于信贷额度的原因，客户也得等。”一位股份制商业银行北京分行个贷业务负责人告诉记者，房贷趋紧是目前的整体态势，不少银行已做出业务上的调整，包括额度、利率等方面。但他强调，这并不能说明房贷市场遇到了大的转折点。

近日来，银行上调住房贷款利率引发市场关注。根据第三方机构融360监测的数据显示，5月份全国首套房平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%，达到1年以来房贷平均利率最高值;二套房平均利率为5.40%，环比上月上升0.01%。同时，不少购房者也被告知银行个人按揭贷款“额度不足”，遇到贷款审核时间长达多个月等问题。

上述股份制银行个贷业务负责人告诉记者，市场上讨论的个人住房按揭贷款“额度不足”主要体现在由于银行信用额度有限，受各种因素影响，分在住房贷款这一块业务上的资金不像以前那样宽松了，在这种情况下就必须是有人还贷才能再往外借，所以有的客户要等很久。“当然也不排除有些银行会主动收缩房贷业务。”他强调。

银行房贷趋向审慎

多重因素正在影响银行审慎对待住房市场。

一位地方监管人士告诉记者，房地产市场的风险不容忽视。管理层已经多次提示并引导房地产回归居住属性，去年10月份以来，银监会也通过会议、文件、专项检查等释放对房地产风险的关注与提示。“跟国外比，我们的风险的确相对偏高;跟实体经济比，房地产风险也偏高;另外，三、四线城市楼市风险也在积聚。”

不过，对银行来说，风险之外还有政策的影响，尤其是一线城市的监管调控很大程度上影响了市场。以北京为例，近期受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响，北京房价环比出现首降，环京房价出现大幅下跌。

去年底召开的中央经济工作会议就指出，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。根据公开信息统计，自今年2月28日各地陆续宣布限购起至今，全国已有超过40个城市启动、升级了限购、限贷措施。

当然，对银行来说还有负债成本的考量。由于个人住房按揭贷款利率并不高，这一业务主要还是由大型银行以及少数股份制银行来负责，并不是包括城商行在内中小型银行的首选。中国人民大学重阳金融研究院客座研究员、恒丰银行研究院执行院长董希淼表示，为防范系统性风险，规范业务合规运行，对银行业金融机构的监管正在逐步加紧，而流动性的趋紧带动了银行负债端成本上升，最明显的就是货币市场利率已经走高，从5月22日起，Shibor(上海银行间拆放利率)与LPR(贷款基础利率)开始倒挂。一位城商行副行长告诉记者，去年房地产市场比较火爆，临时调整做了一部分，但额度配置并不多，现在资金成本高起来，的确压缩了个人按揭业务。“个贷这一块业务本身就不是我行的重点业务，现在又很难赚到钱。”

相比而言，大型银行有着负债成本低和个人客户多的优势，可以薄利多销。

从目前的数据来看，房贷领域去杠杆效果已有所显现。截至3月末，房地产贷款余额28.39万亿元，同比增长26.1%，增速比上年末回落0.9个百分点。一季度房地产贷款新增1.7万亿元，占同期新增贷款的40.4%，比2016年底低4.5个百分点。另外，房地产开发贷款余额7.54万亿元，同比增长7.4%，比上年末回落0.9个百分点;个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增长35.7%，比上年末回落1.1个百分点。

宏观调控继续加码

目前来看，一线城市依旧是政策调控的重点。以北京为例，2017年以来，北京市场房贷利率共调整了4次，首套房贷款利率从8.5折逐步升至当下的基准利率。另外，有统计数据显示，北京地区首套房利率平均折扣为9.92折，平均利率为4.86%。在监测的30家银行中，在首套房首付方面有28家银行的首付为3.5成，占据主流。中行、农行、工行等多家银行利率由9.5折优惠上调至基准利率，能提供优惠折扣的银行家数占比仅为16.67%，大多数银行已取消利率优惠政策。

不过，对于市场所担心的停贷问题，业内人士与专家均表示不必过度担忧。据融360监测数据，4月份有12家银行(分支行)暂停房贷，5月份增加到20家。停贷的分支行家数增加，反映了银行房贷业务收缩的趋势。在533家分支行样本中，20家占比为3.8%。但融360房贷分析师李唯一认为，本次停贷现象属于银行正常范围内的调整。在现有政策框架内，不可能出现大面积的停贷现象。董希淼也认为，目前，建行、工行等几家占据房贷大比例的银行并没有放弃这一项业务，也没有出现松动的迹象，一些并不以房贷业务为主营业务的银行暂停房贷不会影响整个市场。

当然，也有不少观点认为，房贷利率上涨对房地产销售的影响不是关键性的因素。上述监管人士表示，利率调整会影响购房成本，但这只会间接影响价格。由于目前基准利率未调整，总体上贷款成本上升并不大，与房价涨幅相比，购房者更看重的还是后者。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进则持类似观点。他认为真正影响购房的因素是首付款的比例，这也是政府防范金融风险的手段之一。

《中国住房发展报告》项目组发布的5月份《住房市场发展月度分析报告》分析认为，5月份热点城市房价的相对稳定，主要源于政府对住房投资需求的严厉管控。

报告预计，随着资金面的收紧以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市短期仍将继续下跌，但房价上涨的压力仍然存在。

报告还建议，为进一步稳定房价，短期热点城市应坚持限购、限贷等需求调控政策;长期应通过城市群的发展，逐步缓解大城市住房供求矛盾。

楼市博弈仍在持续

受各种外部因素影响，一线城市房地产已有“退烧”迹象。根据伟业我爱我家集团市场研究院的统计，5月份北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%，二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%。

值得关注的是，在政策引导防止一、二线城市房价过度上涨的同时，其他一些正在去库存的城市依旧面临较大压力。记者了解到，随着总行层面对房贷利率的调整，部分三、四线城市也受到了不同程度的影响。董希淼提醒称，三、四线城市目前还处于去库存阶段，调控政策以及总行的利率指导应避免“一刀切”。严跃进表示，当前多数三、四线城市购房信贷首付款比例较低，在去库存方面还有积极效应，对于此类市场，后续预计去库存效果依然会比较好。

2016年中国房地产业增加值占GDP的比重为6.5%，如果加上建筑业，这个比例还要再高一些。所以，其细微变化将影响整个经济的增速。采访中，业内人士与专家均表示，对房地产行业的调控既要抑制风险、防止房价过快上涨，同时也要注意对宏观经济产生的影响。

在近期的一场媒体会上，摩根大通亚太地区副主席李晶表示，房地产是中国经济下半年发展的一个不确定因素，目前市场和政策还处在博弈阶段。“去年下半年房地产成交量很高，可能已经透支了今年的不少需求。”李晶表示，预计今年房地产市场整体不会出现明显波动，但由于政策实施的时滞效应，可能会对相关投资领域产生比较大的影响。