房地产税三大争议与五大走向解析

日前，国务院出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》提出，支持各地区在房地产税等方面探索创新，引发市场热议。在中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位后，各地调控政策陆续出台，曾经被认为是降低房价“利器”的房地产税再次成为关注的焦点。

争议三大焦点

对于征收房地产税，目前有较大的争议：一是合法性的问题，二是必要性问题，三是如何征收的问题。

1.该不该征?

我国现行税制体系中，只有“房产税”，仅限于单位和个人的经营性房地产。而房地产税包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。

房地产税到底应不应该征收?诸如美国、加拿大、日本等国家，土地属于私有，因为土地增值，附着于土地之上的房屋也跟着升值，地方政府会向房屋持有人征收房地产税。

但是中国的土地归国有，老百姓拥有的只是房屋的所有权和使用权，对土地只有70年的使用权，租金已经在买房时一次性交付。后期增值的是土地，房屋因为老化破损不仅不升值还贬值，既然贬值就不应该征收房产增值税。

对此，经济学家贾康认为：土地出让金是地租，以土地终极所有权为经济依据去征收地租。征税有一个公权力的背景，是以政治上的权力为背景的依法强制征收。租和税在各个经济体实际都是各行其道，不是两者只能取其一的关系。

2.能否调控房价?

以调控房价和收入分配为由征收房地产税，理由不充分。因为房价和收入分配受到诸多复杂因素的影响，房地产税只是影响因素之一，最终是否有效或者影响程度有多大是难以评估的，这就使调控房价或者收入再分配的政策目标变得模糊不清。

从增加地方税收的角度，房地产税短期难以替代土地财政。由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素，即使开征个人住房房产税，短期内也难以替代土地出让收入。

另外，目前楼市出现严重分化，人口流失的中小城市房屋严重过剩，卖不出去、租不出去，如果开征房地产税，势必对这些城市的经济产生巨大负面作用，有可能导致房屋库存量进一步上升。在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房地产税转嫁，推高房价和房租;在三四线城市，房地产税将抑制改善性和投资性需求，仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存，去化周期大幅延长。

3.如何征收?

首先是房屋性质问题。由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一。

其次是征收标准问题。关于征税范围、计税依据、税率制定，以及税收减免等课税细节的制定还存在争议。在中国，住房保有环节的房地产税，要考虑以免税条款对应住房基本保障、设计扣除“第一单位”的具体标准，具体而言是按人均面积扣，还是按套数扣，是有争议的。社科院曾经提出方案，设计为人均40平米，但也有不同意见，立法中大家需寻求最大公约数。有人会认为应60平米，有人会认为应该从第一套房扣除，但也有人说扣除第一套房会催生离婚潮。也有建议以单亲家庭第一套房、双亲家庭前两套房扣除，从第三套房开始征。然而，究竟设定怎样的标准较为合理，目前也难以达成一致。

关于房地产税计税余值的估价流程，目前尚未建立统一的标准。当前房地产估价的中介机构较为分散，部分二手房出于避税的考虑，实际交易价格和官方系统的登记价格差距较大。而且不动产的独一性决定了征税主体的个体差异较大，如何建立城市或者街道范围的基准地价，针对不同房产之间个性因素进行修正，以及随着资产价格变动如何进行价格的及时更新，迫切需要探索出较为适合我国不动产市场的估价体系。

再次是如何征收的问题。迄今为止，中国的税收几乎都是针对法人进行征收，即便是个人所得税，也是通过单位财务部门代扣代缴，如果让税务局直接面对居民个人征收房地产税，难度较大。有人建议采取中介方式，可以把房地产税委托给有资质的资产评估的权威部门来征收，这样可以节省税务部门的人力物力成本。但目前中介的诚信程度、职业操守和业务能力目前是否达到相应的水平，也存在质疑。并且，如果采用重庆、上海征税范围较窄、税率较低的方案，则存在征管成本高，收益小的问题。

五大政策走向

基于上述分析，我们对房地产税未来政策走向判断如下：

1.尽管没有明确的时间表，但房地产税征收是大势所趋。

房地产税是成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源，用于支持地方公共设施建设和服务，提升地方房产价值，形成正向循环;也是对我国现有房地产市场税收结构中重交易、轻保有的修正，有利于房地产市场的健康发展。

2.推出房地产税主要定位为形成合理的税收体系。

无论从国际经验，还是上海和重庆的实践来看，房产税对房价的影响是有限的。

推出房地产税更多定位为理顺现有的房地产税费结构，形成合理的税收体系，为地方财政提供重要和稳定的税收来源。

3.受制多种因素影响，房地产税在我国短期内难以全面落地。

除了立法等准备工作还未完成以外，由于前期重庆、上海的房产税试点并不成功，预计房地产税征收前还会采用新的方案，目前关于新方案还存在许多争论，以及有待解决的技术问题。

另外，楼市出现严重分化，担心推出房地产税后对三四线城市去库存影响，也是很重要的考量因素。因此，房地产税在我国短期内难以全面落地。

4.新推出的房地产税将对现行税费体制中的税费项目进行归并和调整。

房地产税在起草过程中，实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计，因为围绕着房地产的税收有很多，还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用，都和房地产税有关。

新推出的房地产税将对现行税费体制中的税费项目进行归并和调整，更合理地反映房地产市场的税收结构。

5.可能先在某些城市、省份试行，然后再推广。

1月12日，国家发改委主任徐绍史在《人民日报》发布署名文章称，支持各地区在房地产税等方面探索创新。可以预期，房地产税可能先在某些城市、省份试行，然后再推广。(巴曙松系中国银行业协会首席经济学家，国家“十三五”规划专家委员会委员;刘孝红系银河达华低碳产业(天津)基金管理有限公司总经理)