中国将用两手段应对房价下滑 今年楼市或复苏

中国房地产行情似乎正处在十字路口上。截至2014年12月，70个主要城市的住宅价格降幅连续4个月缩小，表现出了复苏迹象。中国人民银行（央行）时隔约2年零4个月的降息刺激了购买欲。但2014年底，部分房地产开发公司的经营问题浮出水面，金融机构对房地产公司的融资再次转向消极。因此，今后的行情能否顺利转为复苏，仍然难以预料。 

在上海市青浦区，房地产开发公司佳兆业集团于2014年8月投标拍下的开发用地仍处在闲置状态。在附近从事道路施工的人说：“还不知道什么时候才会开工呢”。 

降息构成东风 

佳兆业集团于2014年12月31日宣布将这块土地以12亿元出售给中国第2大房地产开发商万科企业。但却在次日宣布：“难以偿还英国汇丰银行(HSBC)的4亿港元贷款”。这招致了万科的不信任，使得其不得不撤回出售协议。 

佳兆业通过投标以11亿5500万元从当地政府手中购得这块开发用地。比起拍价（7亿6140万元）高出52％，业内相关人士甚至将这笔交易视为证实行情已经逐渐复苏的证据。 

佳兆业之所被迫出售资产，是因为深圳市政府于2014年12月叫停了该公司在深圳市内的住宅销售，导致其面临手头资金短缺。1月8日，未能支付美元公司债[0.14%]5亿美元的利息。该公司最终决定将包括这块土地在内的多块用地出售给同行业企业融创中国[0.00%]，并宣布将计提4400万元的销售亏损。 

不仅是该公司，中国房地产开发公司的资金周转普遍出现恶化。据中国国家统计局统计，2014年房地产开发公司的融资额（包含房地产销售带来的收入等）较上年减少0.1％。相比曾增长26.5％的2013年转为了减少。住宅销售减少和银行融资收紧产生了负面影响。

中国人民银行于2014年11月、时隔约2年零4个月下调了存款利率上限。房地产开发公司购买土地需要巨额现金，因此时常处于手头资金不足的局面。人民银行的意图是改善中小微企业的资金周转，而这一举措也让房地产开发公司从中受益。 

70个城市的平均住宅价格2014年8月环比下降1.15％，随后降幅逐渐缩小，2014年12月降幅已改善至0.42％。 

城市存在潜在需求 

2014年底发生的佳兆业的经营问题可以说给这一复苏势头泼了冷水。瑞银集团(UBS)房地产行业分析师李智颖认为，根据佳兆业今后的情况，评级较低的公司债在今后3～6个月里将难以发行，即使完成发行，收益率或许也需要比以前设置的更高。 

对中国房地产市场起到支撑作用的是涌入城市生活的民众的潜在需求。中国目前还有很多民众生活在农村。现阶段，城市居住比例已逐渐超过50％。但随着中国户籍制度改革今后取消农业户口和非农业户口的区分，预计今后城市人口会出现增加。 

有分析认为，中国政府也将通过财政和金融政策两方面来应对房价的过度下滑。野村国际（香港）房地产研究主管高剑锋指出，由于中国政府较为宽松的货币政策，2015年销售额将比上年增长0～5％。同时预测称2015年的销售额将较2014年（实际销售额为同比减少6.3％）出现较快恢复。 

在中国，房地产行情之所以受到关注是因为其在很大程度上将给中国经济增长带来直接或间接的影响。据中国国家统计局统计，在2014年中国名义国内生产总值（GDP）中，房地产和建筑业占到了约13％。因此，在预测中国经济前景时，有必要密切关注房地产行情的动向。