加息预期骤起 房地产市场或迎“寒冬”

今年春节前后，央行进行的两项看似不起眼的操作，可能预示着房地产市场寒冬将至。

2月3日，春节后的首个工作日，央行上调SLF利率，隔夜品种上调35个基点至3.1%，7天和1个月品种均上调10个基点，分别至3.35%和3.7%。此前的1月24日，央行上调MLF利率，其中6个月和1年期的中标利率分别为2.95%、3.1%，上升10个基点，这也是央行在MLF操作历史上的首次上调利率。

与此同时，央行还连续多日实施资金净回笼。

SLF又称“常备借贷便利”，是指央行向商业银行借款，再由商业银行通过信贷投放的方式注入市场，但期限较短。SLF利率的提高，意在通过资金价格杠杆，约束信贷规模的增长速度。MLF又称“中期借贷便利”，与前者功能类似，但期限稍长。

央视在随后解读中表示，央行上调了给金融机构提供资金时收取的利率，而没有上调存贷款基准利率，所以这次上调不等于加息。但业内人士分析，短期和中期借款利率均有提高，意味着央行将加强对信贷的约束。

其作用机制为，通过此举向银行贷款形成利率传导，从而控制银行发放信贷的增速和规模。至于加息，大部分分析人士认为，从美国加息带来的资本流出压力来看，并不能完全排除这种预期。

这一操作被认为是去年底中央经济工作会议关于“降杠杆”思路的体现，但业内人士普遍认为，这对房地产业而言绝非好消息。

海通证券(600837,股吧)首席经济学家姜超就认为，央行对货币市场加息的结果，意味着房贷利率存在大幅上调的风险。去年房地产市场异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，房地产市场销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。

根据央行的数据，2016年全年人民币贷款增加12.65万亿元，同比多增9257亿元。分部门看，住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，占比44.9%。

中原地产首席分析师张大伟也认为，信贷是影响房地产市场的诸多因素中，最为关键的一项。目前来看，加息或者变相加息的可能性已经出现。

2015年以来，央行共5次降息，使得当前的利率水平处于低位，这不仅间接促成了市场的繁荣，也令房企的融资成本大幅下降。去年以来，多数房地产企业的发债利率都创下历史新低，不少在港上市房企增加人民币债务，提前赎回美元债，从而改变债务结构。

但到年末，房企发行公司债的规模大幅下降，监管层也对房企募集资金的使用情况加强跟踪。多数机构分析，房地产业面临的宽松信贷环境正在消失。此次央行上调SLF和MLF利率，被指更加确认了这一趋势，无论在开发端还是销售端，房企都将受到信贷收紧的制约。

根据统计局数据，去年下半年以来，作为房企主要资金来源的“定金及预收款”和“个人按揭贷款”增速出现总体下滑趋势。其中定金及预收款增速由上半年的34.1%下降到年末的29.0%，个人按揭贷款增速由上半年的57.0%下降到年末到46.5%。

张大伟认为，预计今年房地产市场成交量将有两成的跌幅空间，房价也会出现下调。他还表示，即将召开的全国两会，有可能是货币政策调整的重要窗口期。

中原地产数据还显示，今年1月，全国土地市场比去年四季度继续降温，全国成交的单价超过10亿、溢价率超过100%的地块只有17宗，大部分热点城市土地成交溢价率低于去年平均水平。