房屋租赁市场机构化是大趋势 有待政策助力

北京市政协港澳台侨工作顾问毛大庆认为，租赁市场将形成开发商、二手房中介、专业机构三者并举的局面。

毛大庆表示，美国租房市场30%机构化，日本80%机构化，但目前中国机构化不到5%。图/视觉中国

1月19日下午，北京三宗出让土地，出让方式要求企业竞报自持面积。2016年11月，也有三宗土地以企业100%持有的方式，决定了地块归属。开发商土地自持意味着房源只能以租赁的方式上市。“租赁市场从散户化到机构化是大势所趋”，日前，在北京市政协十二届五次会议的专题座谈会上，北京市政协港澳台侨工作顾问、北京市人民政府专家顾问、优客工场创始人、董事长毛大庆表示，租赁市场潜力巨大，北京作为首都，其市场动向必将成为全国的标杆和重要参照指标。通过培育和规范住房租赁市场，让“租房住”成为实现“住有所居”的重要渠道。

租赁三分天下

近年来，一线城市土地供应不足，极大影响了市场新房供应，而存量房规模的日益庞大，给租赁市场的发展提供了条件。

毛大庆提供的数据显示，北京首次购房人群平均年龄已从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。2010年到2016年，30岁至50岁的租赁人口占比从11%上升至47%。到2020年，我国租房市场租金GMV(租赁总收入价值)将达1.6万亿元，2030年这一数据将达4.6万亿元。2015年，4个一线城市的租金GMV超过2900亿元，到2025年将接近1万亿元，到2030年将超过1.6万亿元。

租赁市场的巨大潜力正被各路资本所看重。目前，不仅链家、我爱我家瞄准租赁市场，优客·共享际、you+国际青年公寓、魔方公寓等品牌也都相继进入这一领域。

“从国际市场看，美国租房30%机构化，日本80%机构化，日本租赁市场最大的托管公司大东建托管理的房间数量超过90万套，市场占有率接近8%，但中国机构化不到5%。未来，租赁市场会存在开发商、链家等二手房中介机构、you+等专业机构三者并举的局面。”毛大庆表示。

链家研究院院长杨现领也预测未来国内可能实现70%机构渗透率，其中机构持有房源比例为10%。

有待政策助力

据媒体报道，加快住房租赁立法，鼓励、保障机构化、规模化发展住房租赁市场，已经被作为2017年住房租赁立法工作的核心目标之一。

持有物业面临前期资金压力较大、缺乏有效的资金回笼方式、租金回报率较低等问题。“运营是一大难点。”同策咨询顾问研究总监张宏伟表示，金融支持住房租赁市场的发展，尤其在市场成熟度较高的城市，以资产管理为特征的业务市场空间会更大。

资产管理首先就是闲置住房租赁业务的整合、运营、管理，同时，利用金融手段来实现资产在运营过程中的增值。但目前市场上这类房地产金融产品少之又少，政策上只有一个鼓励性措施的大框架，缺乏一些落地细则和指引方针。

因此，在租赁市场尚未真正做大之时，尽快通过各种政策加强监管，显得很有必要。

毛大庆建议，可以从金融、税收、政策等多方面进行租赁改革。比如应支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点，向住房租赁企业提供金融支持;对企业建设用于居住目的的租赁房项目，政府可给予税率优惠;鼓励众创空间升级，优先供应此类空间用房及政策扶持，既服务于双创，又解决入住者居住需求。此外，鼓励现有房源的“租赁房”改造，盘活存量房，助推房地产产业转型，同时加大政策扶持，将闲置的工业厂房改造成为办公居住一体化的空间等。