日媒：中国楼市低迷 房企蜂拥进入养老市场

日媒称，照顾中国老人的生意正在腾飞，随着房地产开发商和其他新来者认识到中国养老市场巨大的增长潜力，他们开始进入这个市场。

据日本《日经亚洲评论》网站2月8日报道，亲和源在上海郊区经营着一个庞大的老年社区，拥有12栋公寓楼、一家医院、一个健康疗养会所和其他设施。要入住该老年公寓，除缴纳最高达118万元的入住权费用之外，每年还需支付3万至7万元。这个养老中心迎合了高消费阶层的需求，但自2008年开张以来，公司已经毫不费力地找到了1500名会员。现在大约有1300人在那里生活。

这家公司建造养老设施所花费的6亿元开发费已经收回了一半，如今它计划在全国再建12个这样的养老院，包括在度假胜地海南岛也开发类似的设施。一名企业负责人说：“我们希望为全国各地的老年人建设住宅。”

报道称，随着国内有超过2亿人的年龄在60岁及以上，中国的养老市场被认为是全球最大的。日本市场调查机构矢野研究所认为，今年中国养老市场的价值为1.83万亿元。

据当地媒体报道说，超过80家房地产公司已经相继进入了养老市场。目前这些公司正在执行100多个开发项目。中国万科是其中的一员大将。目前万科斥资120亿元，在中国东北部的吉林省开发一个养老项目，建设面向老年人的养老社区。

报道称，房地产开发商蜂拥进入养老市场还有一个原因：房地产行情低迷，它们在更广泛的房地产市场上面临增长减速。很多新来者缺乏为老年人提供住宅和健康护理的经验，因此它们开始寻求与海外成熟企业展开合作。

2014年12月初，在上海市举行的中日养老产业交流会上，一家中国房地产开发商正在寻找合作伙伴。该公司计划斥资约2500万美元，将上海郊外的一栋建筑物改建为面向老年人的住宅。一名负责人说：“我们感到有点不安，因为我们在经营养老院方面缺乏实践经验。”

报道称，凭借其周到的服务，“日式养老”在中国消费者当中享有正面形象。总部在日本千叶的养老设施运营商RIEI株式会社正在充分利用这一优势。2014年12月，该公司与一家中国企业合伙在上海建立了一个养老院。媒体报道显示这家养老院是如何对待老人的：这里不对患有痴呆症的老人限制活动，并会根据各个老人的身体状况和进食能力等分别提供餐食。这一养老院的情况被介绍后，立刻受到了好评。其他日本企业也在进入中国提供养老服务，并提供护理员培训和养老用品销售。

在美国企业当中，哥伦比亚太平洋管理集团与一家中国房地产公司及其他企业进行合作，在北京和另外两个地方兴建了3处老年公寓。哥伦比亚太平洋管理集团是一家从事老年人住宅及医疗机构运营业务的大公司。它正在中国发展上门护理连锁服务。

中国政府于2014年11月发布了鼓励外资进入养老市场的通知。现在外资企业获准单独建立养老设施，可以没有本地合作伙伴。政府还鼓励开展养老连锁服务。这一政策变化似乎正在获得所期望的效果。来自韩国和德国的企业也在伺机进入这一市场。

报道称，中国的人口还在迅速走向老龄化。预计到2050年，65岁及以上的老年人数量将达到3.3亿，占人口总数的26%。这必定会推动养老院、医院及其他养老配套设施的需求进一步上涨。政府正在努力解决这一问题。它希望通过补贴和其他支持，到今年年底将养老设施的床位数增加到大约660万个。

延伸阅读日媒:中国房地产表现复苏迹象 降息让楼市受益

参考消息网2月9日报道

日媒称，中国房地产行情似乎正处在十字路口上。截至2014年12月，70个主要城市的住宅价格降幅连续4个月缩小，表现出了复苏迹象。中国人民银行（央行）时隔约2年零4个月的降息刺激了购买欲。但2014年底，部分房地产开发公司的经营问题浮出水面，金融机构对房地产公司的融资再次转向消极。因此，今后的行情能否顺利转为复苏，仍然难以预料。

据日经新闻网2月9日报道，在上海市青浦区，房地产开发公司佳兆业集团于2014年8月投标拍下的开发用地仍处在闲置状态。在附近从事道路施工的人说：“还不知道什么时候才会开工呢”。

降息构成东风

佳兆业集团于2014年12月31日宣布将这块土地以12亿元出售给中国第2大房地产开发商万科企业。但却在次日宣布：“难以偿还英国汇丰银行（HSBC）的4亿港元贷款”。这招致了万科的不信任，使得其不得不撤回出售协议。

佳兆业通过投标以11亿5500万元从当地政府手中购得这块开发用地。比起拍价（7亿6140万元）高出52%，业内相关人士甚至将这笔交易视为证实行情已经逐渐复苏的证据。

佳兆业之所被迫出售资产，是因为深圳市政府于2014年12月叫停了该公司在深圳市内的住宅销售，导致其面临手头资金短缺。1月8日，未能支付美元公司债5亿美元的利息。该公司最终决定将包括这块土地在内的多块用地出售给同行业企业融创中国，并宣布将计提4400万元的销售亏损。

不仅是该公司，中国房地产开发公司的资金周转普遍出现恶化。据中国国家统计局统计，2014年房地产开发公司的融资额（包含房地产销售带来的收入等）较上年减少0.1%。相比曾增长26.5%的2013年转为了减少。住宅销售减少和银行融资收紧产生了负面影响。

中国人民银行于2014年11月、时隔约2年零4个月下调了存款利率上限。房地产开发公司购买土地需要巨额现金，因此时常处于手头资金不足的局面。人民银行的意图是改善中小微企业的资金周转，而这一举措也让房地产开发公司从中受益。

70个城市的平均住宅价格2014年8月环比下降1.15%，随后降幅逐渐缩小，2014年12月降幅已改善至0.42%。

城市存在潜在需求

2014年底发生的佳兆业的经营问题可以说给这一复苏势头泼了冷水。瑞银集团（UBS）房地产行业分析师李智颖认为，根据佳兆业今后的情况，评级较低的公司债在今后3～6个月里将难以发行，即使完成发行，收益率或许也需要比以前设置的更高。

对中国房地产市场起到支撑作用的是涌入城市生活的民众的潜在需求。中国目前还有很多民众生活在农村。现阶段，城市居住比例已逐渐超过50%。但随着中国户籍制度改革今后取消农业户口和非农业户口的区分，预计今后城市人口会出现增加。

有分析认为，中国政府也将通过财政和金融政策两方面来应对房价的过度下滑。野村国际（香港）房地产研究主管高剑锋指出，由于中国政府较为宽松的货币政策，2015年销售额将比上年增长0～5%。同时预测称2015年的销售额将较2014年（实际销售额为同比减少6.3%）出现较快恢复。

在中国，房地产行情之所以受到关注是因为其在很大程度上将给中国经济增长带来直接或间接的影响。据中国国家统计局统计，在2014年中国名义国内生产总值（GDP）中，房地产和建筑业占到了约13%。因此，在预测中国经济前景时，有必要密切关注房地产行情的动向。

（2015-02-09 12:22:43）

延伸阅读地方两会逐渐淡化楼市调控 今年“微刺激”或将持续

中新网2月9日电(房产频道陆肖肖)随着去年我国楼市进入调整期，地方政府纷纷松绑楼市政策，调控也逐渐淡出了政府的决议内容。目前发布的28个省、自治区和直辖市的2015年政府工作报告中，以前被热议和反复提及的调控正逐渐被淡化，政府决策的重点转向保障房和公积金等政策的调整。

专家表示，政府工作报告淡化楼市调控，反映了我国房地产市场进入“新常态”，政府的心态逐渐理性，将更加注重市场的调节作用，调控或将延续去年的“去行政化”和“分类调控”的思路。从目前来看，中央主要通过金融政策稳定楼市，地方则从局部入手。今年各地已进行了多项“微刺激”，两者叠加将对楼市产生积极的影响。

楼市调控淡出地方两会或将延续“去行政化”

截止到2月8日，已有28个省、自治区、直辖市(广东、海南、吉林三省除外)召开了两会，中新网房产频道梳理今年的政府工作报告发现，以往报告中被反复提及的“调控”、“房价”、“限购”、“限价”等词汇已然消失，报告中所用词汇变成了“分类指导”“稳定住房消费”“市场调节”等等。

北京市去年的报告显示，“继续严格执行房地产调控各项政策措施，坚决保持房价基本稳定，促进房地产市场平稳健康发展”，今年关于楼市调控却只字未提。上海去年的政府工作报告是这样的表述，“健全住房保障和供应体系，严格执行国家房地产市场调控政策，确保住房用地供应，促进房地产市场健康有序发展”，今年则简化成了“促进房地产市场平稳健康发展”一句。

目前发布报告的城市中，有14个提及房地产，多数提到要促进房地产市场平稳健康发展。福建的报告还提出要支持群众首套房、首改房等刚性住房需求，河南的报告提到要分类指导各市县房地产开发建设，内蒙古提及要确保房地产风险可控，增加住房消费。宁夏的报告则着墨较多，提到要坚持市场调节为主、政策引导为辅，支持各市采取有效措施，释放改善性住房需求，合理引导房地产市场预期，促进投资和消费平稳运行，有效化解存量，切实防范风险。

与之前地方两会频繁提及房地产相反，今年楼市调控多淡出地方两会。上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉中新网房产频道，过去之所以强调楼市调控，就在于市场过热，需要进行各类手段的打压。2014年楼市急剧降温，这使得今年对于楼市应该是以“呵护”的态度，而非行政干预。

中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接收中新网房产频道采访时表示，这也说明地方政府对楼市的调控逐渐走向理性，意识到房地产应该更多的通过市场来调控，也就是“去行政化”的过程，“这是一种进步，是一个好现象”。

地方两会聚焦保障房建设公积金制度或将进一步放宽

既然以往被热议的楼市调控今年淡出，那么各地的政府工作报告中关于楼市都提到了哪些内容呢？中新网房产频道发现，保障房建设、不动产统一登记的落实、公积金制度的调整以及户籍制度改革，将成为各地工作的重点。

作为保障民生的重要举措，保障房的规划和建设在多个报告中被提及。值得注意的是，今年多地的保障房规划和楼市去库存结合了起来，浙江、宁夏的报告中提到将把存量房转为公租房，这一政策也被业内视为去库存的一大利好政策。

甘肃、安徽、贵州的报告中还提到，将推进棚户区改造货币化安置。对此，牛凤瑞谈到，我赞成住房保障货币化，这是一个好的方向，政府统一建设或购买保障房源，可能存在现有资源和居民的需求不匹配的问题，会造成新的闲置和浪费。让困难居民拿着补偿款选择适合自己的房子，这样更符合居民实际需求，能起到真正的保障作用。

今年《不动产登记暂行条例》马上进入正式落实阶段，地方政府积极配合将落实工作提速进行。北京今年将完成市区两级不动产登记机构职责的整合，机构设置已有初步方案。山西、河南、湖南等省市也在工作报告中强调要推进不动产统一登记，建立配套制度体系。

各地的住房公积金政策也将进一步放宽，云南表示要推进公积金领域的改革，陕西要放宽公积金提取条件，山东也将探索把农民工纳入住房公积金的保障范围。

另外，各省市的户籍制度改革也在不断深化改革。北京正研究制定积分落户政策，河北、内蒙古、贵州等地也在加快户籍制度改革，放宽外来或农村人口在城镇的落户限制。

对于户籍制度的调整，中原地产首席分析师张大伟表示，户籍制度的改革短期内对楼市影响不大，但它的影响是长期的、渐进式的，可以在一定程度上增加购房需求。

中央、地方分类调控楼市“微刺激”或将继续

虽然今年楼市总体上或将延续“去行政化”的调控思路，但面对楼市成交持续低迷的局面，今年以来各地出台的“微刺激”政策不断，比如近期北京公积金制度的调整、厦门和四川全面取消限购、福州回购商品房转为安置房等，都对楼市产生了积极的影响。

楼市“微刺激”分为两种，牛凤瑞解释道，第一种是目前各地政府采用较多的松绑方式，放开之前调控过程中“不该管、不该控的”，也就是回归市场的做法。另一种则是通过政府的有形之手根据各地发展情况采取的刺激手段。

在牛凤瑞看来，今年楼市还是会坚持“分类调控”的方针，把调控的主动权交给地方政府，因为房地产是区域性市场，地区差异较大，想用一个政策来喊全省“齐步走”是非常难的。

中央和地方的调控手段也有所不同，张大伟认为，今年房地产政策将延续去行政化、重市场的调控思路，中央政府稳定楼市的主要措施是金融政策，地方政府则是从局部入手，主要采用财政补贴购房和放松公积金贷款的方式。

严跃进也提到，为防止楼市大起大落，各地针对房地产市场的“微刺激”还将继续。张大伟预测，今年房地产政策有望在营业税征收、部分一线城市限购政策等方面进一步放开，地方政府还可能会出台非常直接的税费减免、购房补贴等政策。(中新网房产频道)