北京将试水共有产权养老社区

日前市民政局等部门联合印发了《共有产权养老服务设施试点方案》（以下简称《方案》），支持乐成公司利用位于朝阳区双桥的自有用地进行试点（即“双桥恭和家园项目”），试水建设北京首个共有产权养老社区。目前，项目已完成主体结构封顶，共能提供365间养老居室，并将于明年一季度正式运营。据恭和家园相关负责人介绍，双桥项目社区内将有40%-50%的公共部分由企业自持，住宅部分产权将按照而住宅部分产权则按照企业持有5%、购房人持有95%的形式分配，购房人可以获得具有50年产权的产权证，可以正常出租、转让。

共有产权这一名词近年来时常出现在北京的房地产市场上，但在养老领域却并不多见。据恭和家园营销总监付雨桐介绍，作为北京首个共有产权养老社区，双桥恭和家园是从2年前就开始筹划的，去年7月开始建设，今年6月项目正式封顶，目前正在进行室内装修。“项目一共包含七栋楼，总建筑面积5万平方米，其中住宅部分92%的户型是79-95平方米/间的精装修一居室（含厨卫），公共区域配有含60-70张床位、3000平方米的医护中心，以及2000平方米的节庆长廊等设施。”付雨桐透露，目前初步确定共有产权养老居室的售价将不会高于周边区域市场价，而现阶段双桥项目附近的普通二手商品房均价普遍在4-5万元/平方米左右。

“双桥项目的特殊性之一在与虽然该项目是在医疗养老设施用地上开发的，但同时也可以获得产权证。”付雨桐表示，住宅部分中归企业所属的5%产权不能转卖，需由企业长期持有、运营，购房者可以购买、出售的是其余95%的产权，年限为50年，获得产权后可以与普通商品房一样出租、出售，价格由买卖双方自主制定，收益也将归卖方所有。

不过，付雨桐强调，双桥项目共有产权住房虽然不限购，但是对购房人资格限制门槛是相对比较严格的，即每户需要签订协议确认住户中至少有一位60岁及以上老人，而且每位老人的信息都要到民政部门登记备案审核，“这意味着，只有住户拥有居住资格之后才能获得购买资格。”付雨桐还表示，双桥项目销售将优先针对京籍人士，对于非京籍购房人，项目还规定了持有北京居住证、连续在京缴纳5年以上社保，或者连续在京缴纳5年以上个税的条件。

“为了保障住户的相对纯粹性，尤其是抑制投资客的‘渗透’，而且也为了覆盖各种配套服务的成本，双桥恭和家园将在上述协议中明确向每户收取3000元/月的服务费，出售、出租后的住户亦是如此。”付雨桐介绍，这部分费用包括每月代拿一次药、基础诊疗、物业管理、各种老年课程等内容。

此外，《方案》明确将支持乐成公司开展医养结合适老社区建设试点，向适老社区输出共有产权模式。目前，计划先在通州区半壁店开展试点工作，年底前启动建设工程工作。

不可否认，随着北京的养老需求加速释放，越来越多的社会资本看中这块诱人的蛋糕，希望参与其中分一杯羹。然而，由于不少养老相关产业都存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况，因此，部分资金实力不够雄厚或承受风险能力相对不足的企业，始终对投资这一领域较为谨慎，浅尝辄止的情况也时有发生。有知情人士告诉记者，包括共有产权等新模式的探索，就是为了既让社会资本看到投资养老并非只能选择一条艰难的道路，同时也尽可能避免社会投资方向“跑偏”，令养老沦为“噱头”。

其实，北京市民政局副局长李红兵也向北京商报记者表示，“十二五”期间被歧义化的养老地产，在“十三五”期间将会迎来调整期。此前，国家曾明确养老地产不是养老机构，不过也要看到，养老产业整个产业链条都面临怎么让资金流动起来、减少占压资金的问题。“‘十二五’期间的养老地产，是以老年作为主题促销房地产，而今后，北京发展的养老地产是将适老化服务作为关键要素发展的项目，延伸了地产的概念。这意味着，北京要发展的养老地产将从以前短平快，即开发商将房子卖完就抽身的模式，变为长线的建设、运营，由开发商提供更多的持续服务令项目继续增值。”李红兵表示。