监管层严控贷款资金违规流向楼市

在房地产政策调控的高压之下，监管层对于商业银行贷款资金的审查也在有序推进。近日，多家银行分支机构因涉及房地产金融业务的违规贷款而收到银监会开出的“罚单”。

实际上，银行贷款资金流进房地产领域的规模远大于监管统计，很多绕道手段加大了资金追踪难度，且风险较高。

据《中国经营报》记者了解，监管打击银行资金违规流向房地产领域的决心已定，而多家银行也因相关金融业务被罚。商业银行“资产荒”和房地产企业“贫血”矛盾进一步突出，银行资金变相进入楼市可能会越来越难。

银行被罚

11月7日，银监会披露信息称，某股份制银行温州分行由于贷款资金回流转定存单，质押再贷款后被用于缴纳土地出让金罚款70万元。同时某国有银行温州分行亦因流动资金贷款被用于房地产项目建设被罚20万元。此前，另一家股份制银行苏州分行由于消费贷款被挪用于支付首付款被监管开出30万元罚单。

事实上，记者还了解到各地监管在对商业银行处罚时，不少涉及房地产金融业务的违规贷款可能仅仅表明“贷款违规”或是“没有遵从审慎原则”，而实际原因和细节并未提及。

银监会近日强调要严控房地产金融业务，首次将监管目标公开指向了违规进入房地产领域的银行理财资金，表示贷款资金只能用于房地产建设，不能直接拿地。同时，对于类似的首付贷产品予以明文禁止。而上交所和深交所也相继出台新规限制了房地产企业的发债，直接截断了房企变相拿到银行资金的途径。

在10月21日银监会召开的三季度经济形势分析会上，银监会主席尚福林对于风险管理表示要严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策;审慎开展与房地产中介和房企相关的业务;规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域;加强房地产信托业务合规经营。

据银行业理财登记托管中心的数据，截至今年上半年，投向实体经济的银行理财资金余额16.03万亿元，其中流向房地产业的涉及金额大概在2.09万亿元。

与去年相比，流入房地产业的银行理财资金规模占比在今年上半年快速上升，从2015年的9.68%提高至13.06%，较去年新增约5500亿元。

“虽然前三季度房地产贷款的增速有所下降，但仍是一个比较高的水平。在不断加杠杆的情况下，监管对于风险逐渐重视了起来。”一家股份行信贷部人士表示。

该股份行信贷部人士告诉记者，由于二线城市的房地产行业的回升，商业银行对地产贷款上半年比较松。对于当地大企业或者是全国50强的地产企业，授信都是有所增长。“房地产贷款要是有充足的抵押，通常贷款还是比较容易。毕竟银行面临资产荒，而地产项目贷款相比之下的收益还算不错。”

资金流向

据记者了解，目前业内对于资金流向房地产的规模并没有准确的规模说法，原因在于官方对于绕道房地产融资的方式很难纳入。

值得注意的是，多地监管都已关注到房地产融资相关风险隐患。上海银监局就向辖内银行提示，要完善地产授信管理细则和标准，准确计量和管控全口径房地产授信风险，控制违规资金通过各类变性、变形、借助通道等方式进入土地交易市场。

以上述被处罚的某股份制银行温州分行的违规为例，该行是将贷款资金转为银行的定存单，再以定存单质押的方式融资拿地，这种方式绕过了银行直接进行房地产贷款方式，在贷款审批上难度要小，贷款规模可能会被做大。

记者了解到，对于房地产企业的贷款，不少银行实行明确的名单制。但是，企业通过贷款作为保证金在质押融资，这种模式可能会绕开这一限制。

由于房地产贷款的利率明显要高，很多房地产综合类企业会以酒店装修、物业管理等等其他类别的贷款进行申请，绕开房地产敏感字眼，也规避了名单制，贷款利率也会相对低一些。“这种情况更多的是对资金用途的挪用。”上述股份行信贷部人士称。

某国有银行一位内部人士向记者透露，对于贷款资金使用的监控，商业银行目前最多能够做到最近的三层流向监控，超过三层的复杂流向，银行的监控存在很大难度。

据了解，相比之下，银行理财对房地产行业的输血规模也不可小觑，而这部分也很难在报告中体现。在银行业理财登记托管中心数据之外，银行通过委托贷款、委外投资和自营投资等等其他方式进入房地产领域的规模暂时无法计算。

“以委外投资为例，很多商业银行都通过公募基金、私募基金等等机构从事该项业务，对于委外投资的领域做出一定的限制。但是，无论是以股权的形式还是直接购买房企的债券，这笔资金都是流向了房地产领域且难以统计。”上述股份行信贷部人士认为，这种资金进入房地产领域并没有违规，也没有办法直接限制，导致近两年房地产企业发债和再融资规模大幅增长，而购买这些债券或接盘股权的最大买家也是银行。

相关的数据统计显示，房地产企业今年发行的公司债规模已经超过7800亿元，比去年4300亿元规模增长81%。

毫无疑问，这也导致了监管从政策上对房地产发债的直接干预。监管层近日已经明确收紧房地产企业的融资渠道，包括不能在境内发债，不得到H股上市融资，境外发债也将趋严。

“对于房地产企业拿地，自有资金能够达到30%就已经很不错了，更多的资金都在于各种方式筹集，这也就增加了房地产企业的杠杆。”某国有大行信贷部人士称，这样“借鸡生蛋”的风险确实给银行带来了比较大的压力。