北京房协 解读2016年1-10月全市新建商品住宅市场

1-10月新建商品住宅

供应25704套 成交50209套

成交均价3.43万元/平米

今年1-10月，全市新建商品住宅(以下简称新房，即含自住型商品住房)预售批准上市2.57万套，实际成交5.02万套，成交均价3.43万元/平米。同比新房供应量减少45%，成交量减少27%，成交均价上涨29%。近五年1-10月新房供需，受批准上市量减少及930新政出台，首付比例提高，市场购房需求下降，今年1-10月我市新房上市量同比大幅下降，成交量也明显低于上年同期，在低供应量下成交均价依然坚挺、且有一定增长。

1-10月新建纯商品住宅

供应18164套 成交41181套

成交均价3.65万元/平米

今年1-10月，全市新建纯商品住宅(以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房)预售批准上市1.82万套，实际成交4.12万套，成交均价3.65万元/平米。同比纯新房供应量减少39%，成交量减少17%，成交均价上涨26%。总体看，今年1-10月我市纯新房供应量最少，受930政策和纯新房结构影响，成交量也仅高于2014年同期。

10月新房预售简析

新建商品住宅10月供应2912套

10月全市新建商品住宅(以下简称新房)预售批准上市5个项目，可提供房源1651套;其中自住型商品住宅项目1个，可提供房源463套，实际可提供新建商品住宅(以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房)房源1188套。

10月我市自住房较上月新增463套，但纯新房上市量依然明显下降。环比纯新房上市量下降59%，新房上市量下降43%;同比纯新房上市量上涨3%，新房上市量下降13%。

144平米以上套型新增供应65套

10月全市新增纯新房供应中，144平米以上套型新增供应65套，占全市纯新房上市量的4%，占比环比减少28个百分点，同比减少31个百分点;拟预售价格环比上涨25%，同比下降7%。

930新政推出后，10月我市新增纯新房上市项目，以小户型为主。价格受新上市楼盘数量影响明显，大户型的稀缺，支撑144平米新房成交均价并未松动，10月拟售均价环比有明显上升，同比略有下降。入市新盘中，预售价超10万的只有位于中央别墅区的景粼原著一个项目。

2016年10月我市新建纯商品住宅预批项目情况表

10月新房成交简析

10月纯新房成交2265套 环比减少54%

10月我市新建商品住宅(以下简称新房)成交3063套，环比减少40%，同比上减少52%;成交均价3.38万元/平米，环比下降10%，同比涨28%。

10月我市新建纯商品住宅(以下简称纯新房)成交2265套，环比减少54%，同比减少45%;成交均价3.77万元/平米，环比下降2%，同比涨26%。

10月受930新政的影响，首付比例提高，市场需求下降。新房、纯新房成交量同比环比均有明显的下降、成交均价环比均有小幅下降，但同比均有上涨，尤其是新房，价格上涨幅度较大。

10月纯新房中位数价格

2.79万/平米 环比下降

10月，全市纯新房中位数达2.79万元/平米，成交均价3.77万元/平米。环比中位数价格和成交均价分别下降8%和2%;同比中位数价格上涨14%，成交均价上涨26%。

10月我市纯新房中位数价格和成交均价均略有下降，但同比依然保持高位。主要是受930新政策调控的影响，再加上高价盘成交对成交均价的带动作用，预计后市成交均价降价幅度将会加大。

2016年10月全市新建纯商品住宅成交额TOP10

10月纯新房成交结构特征

单价2.2万元以下纯新房成交金额占比上升

10月，我市单价2.2万元以下纯新房成交套数和成交面积和成交金额占比环比分别增加3个、4个、1个百分点，套均面积114平米，环比上升4%。

10月我市单价2.2万元以下纯新房成交套数大幅下降，成交面积和成交金额均占比环比均有小幅上涨，单套房屋的面积小幅回升。从整体趋势上看，单价2.2万元纯新房成交所占比重有上升趋势。

套型144平米以上纯新房

成交持平、平均成交价格占比下降

10月，我市144平米以上套型纯新房成交套数占比环比下降2个百分点、成交金额、成交面积占比环比持平，成交均价4.46万元/平米，环比下降3%。平均套均面积268平米，环比上涨7%，平均套总价1195万元，环比上涨4个百分点。 930新政实施后，140平米以上套型首付比例提高，导致市场该套型纯新房成交占比下降。

套总价1000万元以上纯新房

成交金额占比下降

10月，我市300(含)万元以下、600-1000(含)万元、1000万元以上套型成交金额占比分别下降7个、17个、25个百分点，300-600(含)万元套型成交金额占比环比增加48个百分点。

总体看，10月我市1000万元以上及600-1000(含)万元纯新房成交占比下降，全市纯新房成交量也大幅下降。可以看出，纯新房成交结构影响成交量，单套房屋价值量降低，会带动成交价格的减少。

10月纯新房成交区域分布

五环内纯新房

金额占比下降 价格上涨

10月，全市五环内纯新房成交套数、成交金额占比、成交面积占比环比分别下降7个、17个、14个百分点;成交均价7.13万元/平米，环比上涨33%。

10月我市五环内处纯新房成交量、全市纯新房成交套数、成交面积占比均有小幅度下降，成交均价环比上升明显。整体看，我市五环内纯新房的供应仍十分有限且纯新房成交量对成交价格的影响明显。

五六环之间纯新房

金额占比、价格均下降

10月，全市五环内纯新房成交套数占比环比上涨2个百分点、成交金额、成交面积占比环比均下降40个百分点;成交均价4.36万元/平米，环比下降2%。

总体来看，受930新政影响，10月我市五六环之间纯新房成交占比呈断崖式下跌，成交均价小幅下降。预计后市纯新房成交仍将集中在五六环之间，成交占比较大，由于供求关系，成交均价仍有上涨的空间。

六环外纯新房

金额占比下降 价格持平

10月，全市六环外纯新房成交套数占比环比增加1个百分点，成交面积、成交金额占比环比分别下降45个、和30个百分点;成交均价3.29万元/平米，环比持平。

总体看10月我市六环外纯新房成交套数占比小幅下降，占全市纯新房成交量的48%;成交均价环比持平，成交金额占比仅4%。随着未来城区住宅供地逐渐减少，六环外纯新房成交金额或将随着成交量的上升而有所提升。

中心城区成交占比下降

成交均价上涨

从10月我市纯新房成交区域分布看，中心城区六区成交套数占比16%，环比下降6%;新城区域成交套数占比56%，环比减少4个百分点;远郊区县成交套数占比为28%，环比增加9个百分点。

从10月纯新房成交区域均价看，中心城区六区成交均价6.23万元/平米，环比上涨9%;新城区域成交均价3.8万元/平米，环比上升4%;远郊区县成交均价1.53万元/平米，环比下降10%。

大兴成交套数减少 成交均价上升

10月大兴纯新房成交量和价格齐涨，共成交纯新房123套，环比减少47%;占全市纯新房成交套数的比重为5%，环比减少5个百分点;成交均价5.06万元/平米，环比涨5%，同比涨49%。

从10月大兴纯新房成交项目看，仍旧以大户型盘居多，溪上雅苑、林语墅、云栖雅苑分列10月大兴纯新房成交套数TOP3。从成交均价看，受930政策调控和纯新房成交结构的双重影响，涨幅较小。

通州成交数量、成交均价占比下降

10月通州纯新房成交205套，占比全市纯新房成交套数的比重为9%，环比同比均减少10个百分点;成交均价4.09万元/平米，环比上涨下降3%，同比涨79%。

自2015年8月通州实行“史上”最严限购以来，通州纯新房成交套数占比受政策影响，有小幅波动;受930新政的影响成交均价持续走高的势头有所减缓。