楼市调控影响逐渐显现 北京豪宅市场量跌价未降

北京调控已经出台一个多月了，对于楼市的影响正在逐渐显现。尤其是豪宅产品，由于首付比例的大幅提高，多个本来计划在年底入市的10万+项目，纷纷延期，具体看盘日期未定。豪宅项目的成交量也大幅跳水，甚至跌幅远超楼市整体跌幅。但即便如此，多数豪宅的定价仍十分坚挺，并未明显降价。即便面临购房人减少，开盘预售证批不下来的困境，大多数项目仍选择了“自我保护”的策略，宁愿暂关售楼处，也不硬着头皮入市。

豪宅来访客户明显减少

楼市调控中，关于二套房贷款的认定，被认为让许多改善型甚至刚需型购房人望而却步。从认房不认贷到既认房也认贷，加上首付比例的提高，豪宅产品都需要至少首付七成，直接导致了豪宅项目客源的明显减少。

近日，北京青年报记者走访了海淀、朝阳东坝、昌平等多个豪宅项目发现，与十一长假之前相比，售楼部冷清了不少，与记者在7、8月份走访这些项目时看到的情景截然不同，甚至有原本打算年底入市的豪宅，已经关闭了售楼处，更是许久都看不到有看房客户。

在位于东坝的利锦府营销中心，沙盘区加上接待厅偌大的空间只有寥寥几个人。销售人员告诉记者，自从限购之后，来访客户明显减少，限购对他们的影响太大了，至少70%的首付阻挡了很多改善型置业的客户。

根据北京市房地产交易管理网显示，利锦府新取证的7号楼，共计66套房源，预售价为85000元/平方米，并且所售户型均为290-310平方米的大户型，单套总价在2200万以上。销售人员给记者算了一笔账：按照以前的首套房首付30%来算，以首套房购买一套最低约交700万元左右，限购以后首套房最低首付40%，也需要900多万元。而对于许多改善型购房人来说，首付提高到70%，意味着首付也升到了1600多万元，多出了几百万元首付。

除此之外，位于海淀区西北旺的某高价地项目，因为地价限制导致楼盘价有望冲击10万元。但购房人的减少，导致高价盘入市难度加大，项目销售进度也受到了影响。据了解，目前该项目售楼处已经封闭，暂时不接待购房者。

7万+豪宅成交大跌66%

买房人少了，豪宅成交自然也是一落千丈。

根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年10月，北京7万+公寓豪宅共实现成交191套，成交面积3.9万平方米，环比分别下滑66%、49%，同时这一成交量也创造了自3月以来近8个月的新低。

并且，对比新政出台后发现，北京商品住宅市场成交整体跌幅在40%左右，豪宅项目的成交跌幅明显大大超过了整个市场的跌幅。可见，新政之后公寓豪宅市场所受到的冲击更大。

对此，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，新政之后豪宅销量首当其冲受到抑制，尤其是受到首付提升的影响，首套、二套首付比例的同时提升，以及非普宅新规的加入，再加上“认房又认贷”条款的收紧，使得豪宅市场当中改善及投资型客都受到了波及，购房意愿普遍被打击。特别是高端置业客群，不仅受制于增首付的资金压力，同时减杠杆也使得看空预期普遍形成，造成在售豪宅销量的放缓。

取证难加剧豪宅成交萎缩

不仅如此，高价盘目前获取预售证更难了，也导致豪宅成交进一步缩水。

业内人士透露，北京对于预售价格和销售价格的管控，令一些由地价推升的“被豪宅”项目的取证困难。特别是今年高端项目的成交火热局面不断激发“被豪宅”项目的信心，市场预期乐观却遭遇调控制约，项目定价因此易涨难落，无法取得预售或销售许可，只得延迟上市时间。

在“9·30”新政推出后，北京入市新盘中预售价超过7万元的只有位于中央别墅区的景粼原著(楼盘资料) ，而超过6万元的也仅有门头沟的绿城西山燕庐和电建·金地华宸两个项目。

郭毅表示，从10月供应市场来看，7万+公寓豪宅项目无一入市，预计这一供应低迷的状况也将持续至明年。公寓豪宅市场开启“自我保护”策略，以求在低供应量之下保持价格的坚挺。

大户型稀缺的预期 支撑豪宅未明显降价

虽然成交下挫明显，但需要看到的是，豪宅项目的售价并未明显松动。数据显示，10月公寓豪宅市场成交均价高达107163元/平方米，这一价格也是今年第二次站上均价10万+的高峰，并且超越7月份再创历史新高。

另外，从成交特征来看，10月公寓豪宅成交当中200平方米以上的大户型共成交97套，占比高达51%，居绝对主导地位，相比9月的市场占比提高了25个百分点。

大户型占比的提高意味着豪宅买家对于大户型产品的认可。受此影响，一些大户型产品甚至还有涨价的迹象。像位于昌平的某项目二期正在领取预售证，前期该项目的上叠别墅报价800万元起。而如今，销售人员给出的上叠报价已经达到了1100万元左右。无独有偶，丰台区某豪宅项目也打算把定价从8万元提高到9万元，就是因为看好未来大户型稀缺的预期。

郭毅分析认为，“90/70”政策的重新实施，加之自住房的供地增加，使得未来新增供应将以中小户型为主，大户型的公寓供应受到挤压，供应稀缺。加之高端改善客群对于居住面积本身的高要求，是大户型豪宅在调控后仍保持成交坚挺的原因之一，也直接导致了豪宅价格暂时并未出现松动。