环北京楼市外溢效应：投资客占比60%-70%

导读

当前楼市非理性上涨是资金潮下资产荒的表现，环北京楼市价格与涨幅是这一轮楼市最典型的区域。未来楼市一旦退潮，影响会比较大，当然现在潮水还在汹涌。人们涌入燕郊、香河、固安、永清等环北京楼市，并且越走越远。

赵伟（化名）一大早就在鼓动周围的亲戚与他合资炒房。他在天津（楼盘）汉沽看好了一套100平方米左右的商品房，单价仅6800元/平方米。按照赵伟的规划，他出30万，再找两个亲戚合资，半年或一年后转手卖掉，稳赚不赔。

近一年多以来，环北京区域的房价大涨，让赵伟认为，“要赚钱还是得炒房。”而他在燕郊的房产，如今已经涨至28000元/平方米，当年购入的价格不足4000元/平方米。

类似赵伟这样的投资客很多。房价大涨让不少人对房产的投资价值有了另一番深刻认识。人们涌入包括燕郊、香河、固安、永清等环北京楼市，并且越走越远。

投资客占比60%-70%

一位天津业内人士告诉21世纪经济报道记者，最近楼市的火热从天津一些郊区大盘去库存就可见一斑。“静海、宝坻、武清、塘沽等较偏地区多年的库存大盘，如今都被来自北京、河北一带的投资客给消化了。”

在这一轮楼市去库存热潮中，一线城市由于房价高企、限购等因素影响，其周边城市群被投资客认为是较安全的投资目标。这些投资客以来自北京为主，还包括河北、天津等地。

21世纪经济报道记者了解到，环北京区域包括廊坊市区、燕郊、香河、固安、武清、永清、霸州等楼市房价均出现了大涨。由于去化速度过快，多个区域城市成交量甚至出现新房市场无房可售的状态。

以廊坊市区为例。中指百城价格指数系统显示，截至2016年7月，廊坊全市新建商品住宅价格环比连续上涨11个月、同比连续上涨10个月，涨幅高达30.31%。其中，中指院走访的广阳、安次及开发区三个板块房价涨幅出乎预料。上善颐园、嘉都TIME、大学里等热销项目前7个月价格累计涨幅均超五成。2016年上半年全市成交面积达146万平方米，同比2015年增长54%。

在廊坊的购房人群中，投资客占比高达60%-70%。这些投资客主要关注未来升值空间，绝大部分为北京外溢需求。

廊坊被热炒的缘由是京津冀一体化。河北十三五规划明确廊坊为非首都功能核心区；廊坊重点打造京津冀地区高新技术产业基地，环京津区域中心城市和生态宜居城市。

综合这些利好在楼市火热的情况下，廊坊的房价和成交量都在创新高。

距离北京更近的燕郊、香河、固安一带楼市同样如此。

21世纪经济报道了解到，燕郊部分二手房已经向3万元/平方米迈进。以二手房小区天洋城为例，年初，该小区二手房成交单价普遍在1.5万元/平方米，如今二手房已经涨至2.8万元/平方米。

固安孔雀城项目一位销售员对购房者的说辞是，“越不买，就越买不起。很多人就是眼睁睁看着固安从8000元/平方米到10000元/平方米，最后14000元/平方米还是咬牙买了。投资有风险，胆大心细才高产。”如今，该项目已经涨至2万元/平方米左右。

购买力外溢

武清一位一级开发商告诉21世纪经济报道记者，由于楼市火热，当地的地价也开始上涨。该人士称，在7月份一周的时间，当地的地价从200万一亩直接涨到七八百万一亩。一些还在售的新房项目看到地价上涨，甚至直接封盘等待更好的时机。

万科一位土地拓展负责人告诉21世纪经济报道记者，“北京房地产市场属于缩量，所有新增供应砍掉，新房几乎没有。我们这些原来在北京或在整个北京地区做开发的开发商，不可避免要被挤出和外溢，说到限购挤出效应，客户也在外溢。”

旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏认为，“北京将通州确立为城市副中心，意味着北京由一个传统意义上的单中心城市变成了双中心城市。市场将不再是原来从一环到六环的这种大规模土地极差衰减模式，而是将重新评估一批土地价值。”

孔鹏认为，京津冀一体化中有一个外环。这个外环带来的变化就是北京周边，固安、廊坊等承载着北京城市化的溢出。随着非首都功能外移，北京会有2000亿市场份额转移到周边。最近有关部门重新评估了部分城市的土地市场形势，已经表态称上海（楼盘）、北京不需要那么多耕地，所以河北会释放出一些土地，释放出来的土地相当于北京城六环以内的面积。

上述万科人士认为，环北京房价上涨是趋势。据他分析，很多投资客毫不犹豫出手，是投资兼自用。他认为，随着北京房价地价上涨，未来首次置业和首次改善将没有能力在北京购房。而这部分势必要外溢到环京县。

该人士认为，购房者如今的购房绝大部分属于投资保值心理。

万科人士认为，环北京楼市火热的原因在于，目前北京市场上没有提供足够安全、足够好的投资产品，这是一个很大的需求。另外，限购及高企的房价令不少购房者只能将目光转向环北京区域。

“为什么很多人毫不犹豫会去环北京楼市买房？因为本身有需求，投资兼自用，手里就这么多钱，在北京买不起房，京津冀一体化规划投进去，三年不会赔钱。如果楼市不好可以卖掉再出来。现在投资客的钱在北京投不出去，在北京也买不起。”

万科人士认为，北京未来会消灭首置首改，这是市场加行政的力量。北京房价涨到如今，只有改善型和高端改善群体才买得起房。首次改善或再次改善群体面对如此高的房价，心里也会害怕，一旦背上巨大贷款压力，对未来经济又不甚乐观，不敢轻易消费。

该人士称，环北京楼市的火热与北京的定位很有关系，这些地区受到北京能量的辐射和影响。

中原地产分析师张大伟认为，当前楼市非理性上涨是资金潮下资产荒的表现，环北京楼市价格与涨幅是这一轮楼市最典型的区域。未来楼市一旦退潮，影响会比较大，当然现在潮水还在汹涌。

环北京楼市的火热也为当地部分实体产业带来一些希望。香河一家实体产业负责人告诉21世纪经济报道记者，他将公司外迁到香河后，从基础员工到高级管理岗位都较为稀缺，应聘者都不愿意来香河这样一个县级市。“他们仍然希望留在北京，北京的吸引力仍然很大。”这位人士期待，香河楼市火热能倒逼一些员工愿意到他们的公司。