北京新房库存降至三年来新低 业内称不必恐慌

北京新房库存8月份明显下降，约为6万套出头，同比去年下降了两成多。为近三年新低。

据北京市房地产交易管理网数据，北京可售期房住宅的剩余套数为3万套，面积约400万平方米，可售现房住宅套数约为3.2万套，可售面积约416万平方米。两者相加合计住宅套数为6.1万套。

6.1万套能卖多长时间呢？

半年。

北京前八月，月均新房成交量为9000多套。按这个速度，现有的新房库存到2017年3月就消化完了。

前八月北京商品房住宅供应也刷新了历史最低，仅供应了1.8万套，相比2015年同期减少了37%，供应量与供应面积均刷新了历史最低记录。

供应越来越少，库存越来越少，北京是不是很快无房可买了？

我爱我家集团副总裁胡景晖表示不必过于担忧，库存量应动态看待，并不是一个静态数字。在市场不断签约成交的同时，新开盘待售的楼盘也在不断增加。再加上自住房等房源的入市，都能在一定程度上缓解库存的压力。

北京二手房同样面临房源稀缺问题。

今年前八月，北京二手房成交量创下2010年以来的新高，共成交18.35万套，比去年同期上涨46.1%。8月份也再次回到2.5万套高点，环比7月上涨了15%。

一手二手房成交热度不减，成交价格也是节节上升。

前八月，北京纯商品住宅（普通住宅+别墅）成交均价高达3.5万，为历史最高。单套平均成交金额已达528万元。除了3万以下单价段成交量在下降，3万以上单价段成交量全部直线上升。可以说，北京新房豪宅化趋势更加突现，尤其是五环内，购房者的购置成本显著提高。

二手房同样如此，在8月成交二手房的户型结构方面，二居室以51.3%的比例成为北京市场成交的主力户型，占比较7月有小幅上涨。二手住宅成交主要分布在朝阳、海淀和丰台，与一手住宅刚需成交分布在郊区对比明显，二手住宅刚需成交67%集中在城六区。改善性购房者已成为市场主力军。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，近两个月的上涨，除了有6月份市场技术性回调后市场补涨的因素外，近期限购和信贷政策将收紧的传言，也在一定程度上导致了购房人群的心理恐慌，促使部分购房人群提前出手入市。

另外，今年实体经济表现疲软，股市汇市没有明显回暖迹象，房地产被公认为保值增值的最佳投资品，引得市场疯狂追逐。

有分析认为，供给不足、客户入市热情高涨带来的是去化加速，进一步导致可售房源不足，如此相互作用，预计后期房源将变得更加稀缺。

土地供应持续减少也加重了市场恐慌程度。前八月，北京只出让了7宗住宅用地，合计供应105万平方米，实际其中商品房住宅面积更只有39万平方米。

中原地产首席分析师张大伟认为，减少了土地出让，仅有的土地成交也将全面地王化，对房价的影响也将非常大。

“不过没必要恐慌”，胡景晖表示，“目前二手房房源相对稀缺，但历史上北京二手房供求比最高达1:8，预计未来两个月二手房市场会趋向于平稳，单月交易量会维持在2万套左右。新增新房都会变成将来交易的二手房，随着住房改善意愿的逐步上升，二手房换手率也会相应上升。因此未来二手房的供应只会越来越多。”

市场研究人士严跃进认为，二手房交易的完善和活跃已经明显超过了新房市场。因此，新房的供应不成问题，或许将通过二手房市场得到缓解，不必过于看重存量住宅数量的降低。

另外，北京房价不断攀高、房源供应持续减少的同时，购房需求必然外溢。因此，北京周边地区尤其是地理位置相对更好的北三县、固安等，年底可能会迎来新一轮量价其升的热潮。