北京现住宅土地供应荒 连续三月零供应

今年以来，北京土地供应不断减少。中原地产市场研究部统计数据显示，刚过去的7月份，北京市新增土地供应仅一宗，且为商业金融服务业用地，至此，北京的住宅用地从5月开始已经连续三个月保持零供应状态。

北京市国土局数据显示，今年前7月，北京仅供应9宗含住宅性质的土地，除去两宗棚改地块，仅有7宗宅地供应。此外，北京市的土地供应面积也创历史新低。据中原地产统计，这7宗土地的建设用地面积为44.62万平方米，规划建筑面积105万平方米，其中纯住宅面积仅38万平方米。土地交易宗数和交易体量都创下历史新低。

政策收紧 北京严控新增建设用地

某研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京土地供应节奏较慢，近三个月甚至连续“零供应”，并非是无地可供，更多的是反映了北京等一线城市政策上的谨慎。

今年4月12日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2016年度国有建设用地供应计划》。今年北京全市国有建设用地计划供应总量4100公顷，相比2015年4600公顷的数量，减少了500公顷，这是北京供地计划自2011年以来连续5年下降。且其中新增建设用地控制在1850公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

北京市国土局也表示，今年北京市将严控新增建设用地，各区落实年度减量目标，明确新增建设用地供应对应减量腾退用地实施方案，拆多供少，逐步“瘦身”。

5月，国土资源部、国家发展改革委联合印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015—2020年）》，则划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区土地利用原则和利用导向。其中提到，减量优化区需要通过建设用地“减量瘦身”倒逼城市功能提升，原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地。而根据国土资源部4月14日公布的《国土资源“十三五”规划纲要》勾画出的“京津冀国土空间开发导向示意图”，减量优化区大致分布就在北京和天津主城区部分。

从政策层面来看，管理部门有意收紧北京地区的土地供应量，严控新增建设用地，所以今年以来的土地出让创出历史新低也就不足为怪了。

远郊化与高端化成大势

不过，与土地供应量的大幅减少相比，今年以来北京市的住宅销售量仍然火爆。公开数据统计显示，截止日前，北京市纯商品住宅的成交面积达到472.61万平方米，而新增纯住宅供应面积仅38万平方米，供地量与商品房需求量之间的比值达到惊人的1：12。

供地不足的一个直接结果就是，企业蜂拥抢地，并不断催生高价地与“地王”。根据中原地产统计，今年上半年，北京成交住宅用地的平均楼面价达到19972元/平方米，同比上涨46.3%，地价创历史新高。

亚豪机构市场总监郭毅则认为，当前的地产开发依然秉承“高周转”路线，从拿地到项目上市多以一年为周期，因此明年新盘供应将主要依靠今年的宅地成交。在宅地供应的极度短缺的情况，将使得明年能够入市的纯新盘屈指可数。受此影响，明年住宅市场也将面临更加严峻的“供应荒”。

“北京市场上可供开发的土地将越来越少，且越来越远郊化，土地市场供应量和成交量越来越少将成为楼市常态。”业内专家也认为，国家与地方国土部门着力控制北京的土地供应节奏，更谨慎的住宅用地成交将更常见。

从今年出让的7宗住宅土地的区位分布来看，仅有一宗位于“城六区”的朝阳区，其余分布在大兴、昌平、门头沟、顺义、延庆等远郊区县。

基于这样的土地供应量与供应土地区位分布特征，不少业内人士表示，北京市房地产市场已经呈现出楼市远郊化与“内城高端化”的趋势。

五环已经成为北京高端物业的分界线。数据统计显示，2015年五环内平均单套成交额为800万，而在今年过去的前7个月里，北京五环内商品房单套平均成交额已经达到998万，这也是历史上第一次北京五环内全面趋近千万俱乐部，这也宣告着北京内城的豪宅化时代或将到来。中骏集团7月28日在北京推出的北二环德胜门“中骏天辰”项目，就有地产人士分析，其单价极有可能攀升至20万/平方米以上。