任志强：热点城市库存下降致地价暴涨

任志强称房市整体处于去库存过程中 热点城市库存下降致地价暴涨

8月27日，任志强在诺亚财富举行的2016年房地产投资高峰论坛上表示，从库存情况看，房地市场整体处于去库存过程中，写字楼和商业库存持续增长，但住宅库存总量在下降。同时，任志强强调，房地产行业仍是支柱性产业，上半场还没有完。

整体处于去库存过程中

任志强称，房地产投资在年初是高速增长的，这与信贷政策有关，后期出现下降趋势，与一季度房价上涨之后，一些地区出台的限制性政策有关，其中，地方政府限制房价，连续出现地王，减少土地供应，北京已经3个月-4个月没有土地供应了，另外，限制性政策的出台，这些因素导致投资和新开工面积下降。

“从库存情况也可以看出，是处于去库存的过程中。”任志强称，总体而言，写字楼和商业库存量在持续增长，但住宅库存总量在下降，有些热点城市住宅库存仅能维持3个月-4个月，非常危险，因此导致土地价格暴涨，但由于限制性政策的出台，比如有些城市总出现地王，所以取消土地拍卖，有些重点城市没有相应的土地储备，所以土地购买面积增速下降。

事实上，《证券日报》记者也了解到，在一些三、四线城市的住宅市场，房价不但没有赶上这班楼市回暖的快车，甚至房价是下降的。

任志强认为，房地产市场出现种种回落，包括增速回落，投资回落，新开工回落，到位资金回落、景气指数等，但这些回落并没有那么可怕，因为回落的速度不是直线向下，而是放缓，短期内不会出现加速回落，不用对房地产市场有过多的担心，房地产市场会平稳回归理性，而且很可能随着政策变化重新回稳。

他强调，房地产行业仍然是支柱性产业，不是到了后半场，而是前半场还没完。

中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮也认同这一观点。他表示，房地产有90%到95%的把握将会增值，不过不同的城市增值的程度大和小、快和慢，另当别论。但从一个长期过程看，城市固定资产价格一定是上升的。

值得注意的是，在一线城市和热点二线城市，由于新房供给减少，存量房市场交易量大涨，尤其在北京和上海两地，可谓进入存量房时代。此外，不少城市的写字楼、购物中心等商业类库存仍是不少城市空置房屋的“主力”，因此存量房市场的投资和盘活滋生了新的商业契机。

“重基金”投资存量市场

随着存量时代的到来，存量房交易市场全面暴发是大势所趋。目前政策对地产“去杠杆”趋势越来越明显，以前“拿地—开发—销售”的模式越来越难赚钱，这时炒房的空间已不大。

任志强认为，去杠杆不等于不借、少借钱。因为房地产的整个生命周期都必然与信用、负债共生。而中国房地产市场的杠杆风险在于地下金融、需求方资产信用不充分、风险配置过度集中于购房人和缺乏对购房人的风险保护政策等。

而对于存量房市场的资本运作，任志强称，这通常发生在二手房市场交易量超过新房市场的时候，就是存量市场为主的时候，中国的房地产市场还没有到这个时候，标志是恶性资产管理公司大量出现。“那时候就说明有不良资产，这实际上是大量组合出现的过程。我们现在还没有，几乎没有一个恶性资产管理公司出现，大部分的楼盘即使再烂也能卖出去，而且卖出去也能挣大钱。”

鉴于此，业内认为，未来房地产市场呈现分化的发展格局，房地产基金依然在股权投资和资产收购方面有不少好的投资机会。

歌斐资产地产合伙人谭文虹则表示：“存量市场方面，采用‘重基金’的策略，原则上只看北京、上海、深圳相对核心和次核心的办公、园区、在建工程或一些容易操作的商业地产，地段要好。这些项目从回报看，没有过去开发类的项目那么高，但是相对比较稳健，风险比较小。此外，在‘轻基金’方面，投资一些善于经营管理公众业态的创新型公司也是歌斐资产目前关注的方向，从住宅的新开发销售转为存量的经营持有的时候，市场主体从原来单一的开发商为主，变成现在百花齐放。”

鉴于看到房地产行业这一发展趋势，歌斐资产房地产基金自去年开始已关注细分领域中优秀初创企业的股权投资机会，目前在联合办公、长租公寓、房产交易等领域已有布局。

有业内人士也分析称，人性化的概念已经在商业地产转型中蔓延，未来商业地产的概念可能会跳脱单纯物理的空间，产品的溢价已经不能满足商业地产的发展，品牌的溢价或许将成为商业地产商利润的主要增长点。