调控将因城施策 房价短期仍将小幅上涨

从以往出现过热阶段的楼市表现来看，每当市场过热时，全国性的调控政策势必会出台，为楼市降温。更为关键的是，当前实体经济收益下降明显，使得资金“脱实向虚”进入投机领域，形成恶性循环，致使实体经济收益进一步下降，影响中国经济的良性发展。因此，下半年房地产市场面临调控几乎已成事实。

“调控主线很可能是因城施策，对于一二线热点城市来说，随着相关政策的出台，楼市会进入调整期；三四线城市去库存仍将是重要任务。”房地产业内人士及相关专家在接受中国经济时报记者采访时表示，房价则会继续上涨，但涨幅会弱于今年上半年。

因城施策将成调控主线

有分析认为，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也将因城施策。

中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春在接受本报记者采访时表示，对房地产市场的调整，今年早些时期政府已开始着手对价格上扬过快的地方“因城施政”进行收紧。但是，从目前的现状来看，简单的行政管制政策很难达到调控市场的目的，还需要多方面措施相互配合才能有效。

对一线及部分热点二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。

“特别是要加强一线城市的土地供应问题。”刘元春认为，一线城市楼市已经在限购，但需求依然旺盛，这说明市场有需求基础，所以应扩大土地供给。但事实上，去年以来，一线城市的土地供应量下降了约40%-50%，土地成本上升，导致开发商和消费者的成本均大幅上升。

同策咨询研究部总监张宏伟在接受本报记者采访时说，中央层面已经开始注意到城市之间楼市分化越来越明显，尤其是对房价上涨过快与“地王”频现的城市来说，进入下半年之后，其楼市走势将受到各方面的不确定性因素影响。

据其透露，下半年国家会严控“地王”，虽然政策尚没有出台，但是会提前预警。据其介绍，国土资源部等多部委已经向热点城市研究部署防止“地王”频现、防范地价异常的应对措施。

与此同时，在刘元春看来，去库存仍然是悬在中国经济头顶的一把剑。因此，对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。

张宏伟告诉记者，为了缓解库存压力，有的地方放缓或停止了土地供应，如常州市已经停止土地供应两年多了，计划停止三年时间，从长期来看，减少供应一定会缓解库存压力。另外，库存压力大的城市，政府仍然会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，鼓励住房消费，这些措施包括暂停供地、调整普通住宅标准、契税优惠等税费措施，鼓励人才购房等人才类政策，鼓励购房入户等户籍政策，允许商品房冲抵保障房等“救市”措施。

楼市资金收紧趋势明显

数据显示，今年上半年，在宽松的货币环境下，房地产行业的“吸金”作用明显。据统计，2016年上半年，商品房销售额4.9万亿元，同比增速达42.1%，尽管较一季度增速放缓，但仍处于较高水平。

并且，今年上半年房地产贷款占人民币新增贷款比重创新高，个人住房贷款高歌猛进。据统计，2013年以来，房地产贷款占人民币新增贷款的比重始终维持在25%以上的较高水平，而2016年上半年占比更是高达38.9%，创近6年最高水平。

“这一轮一线城市房价的飙升其实很容易让大家联想到2014年底到2015年股市大幅上涨的情形。当时股市上涨一个很大的原因便是因为有大量流动性注入了股市。”摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊此前分析表示，当前的情形也十分相似，释放出的大量流动性并没有进入实体经济，而是流向了房地产市场。

刘元春说，当前很多资金不愿意投入实体经济，而是更愿意投资房地产，使得土地价格大幅上扬，房价随之上涨，市场预期进一步攀升，市场进入恶性循环。

因此，在经济比较低迷时期，当局部市场产生泡沫，不宜用简单的货币收紧来解决问题。“一方面要强化监管，使虚拟经济的收益回稳。同时，要改变实体经济和虚拟经济收益倒挂的格局。”刘元春告诉记者，因此，一定要在实体经济领域做足文 章，让流动性真正回到实体经济，改变当前单向流动的现状。

“楼市资金面收紧将成为较大可能。”张宏伟表示，在经历上半年房价大幅上涨后，当下一二线热点城市的高房价已偏离基本面，下半年政府出台信贷收紧政策的预期强烈。目前已有热点城市出台相关政策，如7月1日合肥公布二套房最低首付款比例为40%，购买第三套及以上住房，最低首付款比例均为60%，且停止住房公积金个人住房贷款等。张宏伟认为，未来或将有更多城市效仿。

房价仍将小幅上涨

中国社科院最新发布的《中国住房2016中期报告》预测，当前房地产市场总体回升，今年下半年至2017年第二季度，房价涨幅或呈回落趋势，房地产投资增速将趋缓。

尤其是住建部在7月18日约谈房企意味着中央层面已经开始注意到城市之间楼市分化越来越明显，特别是针对房价上涨过快与“地王”频现的城市来说，未来这些楼市走势仍然面临不确定性，如政府开始出台措施“控地王”、个别热点城市信贷政策开始收紧、市场进入调整期等，在这样的市场背景下，楼市会进入调整期。

事实上，这一调整迹象已经开始显现。“在2016年上半年市场冲高影响下，7月开始，下半年市场出现了明显的涨幅放缓，成交量开始出现调整的迹象。”中原地产首席分析师张大伟分析称。

“从现阶段的市场表现来看，热点楼市成交量和成交价格都已经涨上去，今年下半年到明年都将是调整期，明年这个时候会进入低谷期阶段。”张宏伟预测，尤其是一些上涨势头较猛的城市，政策也在进一步收紧，而政策面走势和市场预期走势是相一致的，只不过不会那么快，市场表现会有一个过程。

“虽然下半年房地产市场会有小幅调整，但房价很难有根本性变化。”刘元春认为，首先，政策很难作出大的调整或者打压，使房地产再度回到萧条状态，这不符合稳增长和中国经济良性循环的宏观政策取向。但会有小幅调整，如会让市场有所回归，局部热点城市会有所管制。

刘元春说，中央政府不太会过度打压一二线城市的房地产市场，因为一旦这些地方房地产市场下滑，整体经济下滑的压力会更大。因此，目前来看，短期可以做的是扩大土地投放，降低土地市场价格，保证房地产市场的开发投资增长速度维持在合理区间。“为了稳增长，一线城市和核心二线城市要加强供应，特别是土地供应，而不是简单地遏制这些区域的正常需求。”刘元春认为。

除此之外，本报记者采访的多位行业内人士均表示，房地产市场要想办法摆脱市场热了开始调控，调控过了再热，热了再调控这样的恶性循环。要从行业发展角度制定长期稳定的发展机制，从顶层设计以及各项配套政策方面，引导房地产行业更稳定健康地发展下去。“这是中央政府和行业主管部门必须要面对和解决的难题。”