易宪容:中国“住房空置税”为何难以征收

在中国,收取住房空置税的难度很大。住房不动产登记短期内难以完成,中国的住房物业税制度也迟迟无法推出。即使是对遏制住房投机炒作的住房交易税及交易所得税的调整也遇到多重阻碍。

当前中国的住房空置率有多高?目前尚无答案。关键的问题是对住房空置率如何界定与理解。对于这项重要指标,相关部门在其统计上仍是一片空白。国家统计局官员曾指出:“从短期和表面上看,主要是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来难度较大。从深层来看,主要是我们还没有征信制度支撑,调查缺乏客观科学的依据。未来则寄望于不动产登记制度的实施。”如果连住房空置率是什么都无法界定,那么要对其进行分析当然是不容易的。

通常情况下,所谓“住房空置”就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态。而住房空置率就是在某一时点空置的住房占存有住房的比率。

住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、二手房市场的住房空置率、综合住房空置率及住房自然空置率等。住房自然空置率是指房地产市场完全出清的均衡状态下仍然有一定的住房没有进入交易及使用环节。由于市场信息搜寻成本的存在,在某一个时点上,市场总是会有一定的卖家在寻找合适的买家或一定的买家在寻找合适的住房。同时,当业主预期将来的住房需求关系会发生变化,有人总是会在手上持有一定的住房来等待价格上涨。也就是说,参考点不同、所设置的目标不同,住房的空置率也会不同。而且有些住房空置率概念是中性的含义,它的存在没有好坏之分,如住房自然空置率；有些空置率则属于社会资源浪费,如一手房市场空置率。

在房地产市场,无论哪一种空置率,只要超过住房的自然空置率,那么这种空置率就是一种住房资源的浪费或资源低效配置。目前,国内房地产出现的住房空置率基本上就是一定程度上房地产资源低效率配置的结果。比如,国家统计部门所公布的一手房市场的住房空置就是已经生产完成而没有交易出去的住房。目前政府所指的住房市场去库存,这种库存就是一种空置。

尽管今年上半年商品房销售面积出现了前所未有的繁荣,达到64000多万平方米,但6月底的住房库存仅比2015年年底减少了453万平方米,房地产库存同比仍然在上升。如果加上早已拍卖出去的土地,房地产开发商已经开发但没有进入市场的住房,以及其他非商品化的住房,当前国内房地产市场的空置率还是比较高的。

在国际货币基金组织(IMF)2015春季年会期间,时任IMF副总裁朱民曾表示,目前中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积达10亿平方米。中国住房供应过剩遍及全国,在较小城市和中国东北部尤其明显。

根据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据,美国住房空置率长期保持在较低水平,即使在美国楼市最差的2007—2008年,住房空置率最高也仅达到10.7%,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率普遍也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%。而按照朱民先生的说法,2015年中国居民住房空置率就达到10亿平方米,比目前待售住房面积还要高出30%。如果加上近一年来住房销售快速增长所增加的住房空置,估计目前中国的住房空置率会更高。当然,中国住房空置率到底有多高,由于目前没有统一的界定,可能会因为样本选择、数据采集、调查方式等主客观原因估算有差异。

对于住房的严重空置,不少国家都会采取收取住房空置税的方式降低空置率。最近,加拿大温哥华市长罗品信就表示,由于海外买家的大量涌入,温哥华房价已高到令本地人难以负担的程度,严重影响民生。然而,很多海外买家在买了房子之后,却长期不住,也不愿意出租,白白浪费了宝贵的房屋资源。该市市府根据水电局数据,发现温市有10800间空置房屋单位,其中9700间为公寓,占温市公寓总数的12.5%。罗品信强调,房屋最重要的是要满足人们的居住要求,而不应该是用来获利的商品,希望能通过征收“空屋税”打击炒房,并增加市场中可租房屋。另外,一些欧洲国家也有相关的住房空置税征收制度。

而在中国,收取住房空置税的难度很大。住房不动产登记短期内难以完成,中国的住房物业税制度也迟迟无法推出。即使是对遏制住房投机炒作的住房交易税及交易所得税的调整也遇到多重阻碍。因此,在“什么是住房空置”尚没有统一答案的情况下,征收“住房空置税”的难度可想而知。

(中国新闻网)