北京房协解读2016年1-5月全市新建商品住宅市场

1-5月新建商品住宅供应10780套

成交22944套 成交均价3.38万元/平米

今年1-5月，全市新建商品住宅（以下简称新房，即含自住型商品住房）预售批准上市1.08万套，实际成交2.29万套，成交均价3.38万元/平米。同比新房供应量减少22%，成交量减少21%，成交均价上涨31%。从近五年1-5新房累计供需看，受住宅用地供应减少和自住房成交量下降影响，今年1-5月我市新房供应量最少，成交量仅高于2014年同期。

1-5月新建纯商品住宅供应6715套

成交20590套 成交均价3.51万元/平米

今年1-5月，全市新建纯商品住宅（以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房）预售批准上市0.67万套，实际成交2.06万套，成交均价3.51万元/平米。同比纯新房供应量减少28%，成交量增加3%，成交均价上涨22%。总体看，今年1-5月我市纯新房供应量减少，成交量和前两年大体相当，成交均价持续上涨。

5月新房预售简析

新建商品住宅 5月供应3525套

5月全市新建商品住宅（以下简称新房）预售批准上市12个项目，可提供房源3525套；其中含自住型商品住宅项目1个，可提房源144套，实际可提供新建纯商品住宅（以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房）房源3381套。

5月新房上市量环比增加15%，同比减少30%。5月我市纯新房上市节奏加快，但上市量低于去年同期水平；纯新房上市量环比增加42%，同比减少7%。

144平米以上套型 新增供应438套

5月全市新增纯新房供应中，144平米以上套型新增供应438套，占全市纯新房上市量的13%，占比环比减少10个百分点，同比减少3个百分点；拟预售价格环比上涨12%，同比上涨21%。

今年1-5月，在纯新房上市量减少的趋势下，户型144平米以上纯新房上市量占全市纯新房上市量的比重上升；可以看出：纯新房上市量减少主要是因为小户型纯新房上市量减少。

5月新房成交简析

5月纯新房

成交4086套 环比减少30%

5月我市新建商品住宅（以下简称新房）成交4763套，环比减少20%，同比上减少23%；成交均价3.49万元/平米，环比降2%，同比涨30%。

5月我市新建纯商品住宅（以下简称纯新房）成交4086套，环比减少30%，同比减少24%；成交均价3.76万元/平米，环比涨5%，同比涨33%。

5月，我市新房、纯新房成交量同、环比均下降，其中新房成交量仅高于2014年同期，纯新房成交量是近五年中最少的。这和纯新房成交结构中大户型、高总价房型成交占比增加有不可分割的关系。

5月纯新房中位数价格

2.80万/平米 再创新高

5月，全市纯新房中位数达2.80万元/平米，成交均价3.76万元/平米。环比中位数价格上涨3%，成交均价上涨5%；同比中位数价格上涨33%，成交均价上涨17%。

5月我市纯新房中位数价格创下新高，从涨幅看，中位数价格同环比涨幅均小于成交均价涨幅。可见，成交均价的上涨一方面是由于中位数价格走高带动的，但带动作用相对较小；另一方面是高价盘的成交对成交均价的带动作用，很明显这方面带动作用更强。

5月纯新房成交结构特征

单价2.2万元以下纯新房

成交金额占比下降

5月，我市单价2.2万元以下纯新房成交套数占比环比下降1个百分点，成交金额、成交面积占比环比均下降2个百分点，套均面积123平米，环比增加6%。

5月我市单价2.2万元以下纯新房成交金额占比首次降至10%以内，主要原因是住宅用地楼面价格持续走高和自住型商品房的冲击，开发企业一方面要提高房屋销售价格弥补土地成本，另一方面为避免与自住房竞争，而打造精品住宅。

套型144平米以上纯新房

成交占比增加 平均成交价格上涨

5月，我市144平米以上套型纯新房成交套数、成交金额、成交面积占比环比分别上涨5个、7个和5个百分点，成交均价4.49万元/平米，环比上涨6%。平均套均面积258平米，平均套总价1159万元，环比分别上涨3%和9%。

总体来看，5月套型144平米以上纯新房成交占比继续呈上升的趋势，其中成交金额占比涨幅最为明显；144平米以上纯新房成交占比增加，可以看出市场的改善型需求旺盛。

套总价1000万元以上纯新房

成交金额占比增加

5月，我市1000万元以上套型成交金额占比环比增加8个百分点，300（含）万元以下、600-1000（含）万元套型成交金额占比环比均下降4个百分点， 300-600（含）万元套型成交金额占比环比持平。

5月我市1000万元以上套型成交金额占比接近50%，是近半年占比最多的，300万元以下成交金额占比已经连续3个月不足20%，说明纯新房市场中豪宅化的趋势愈加明显。

5月纯新房成交区域分布

五环内纯新房 金额占比下降 价格上涨

5月，全市五环内纯新房成交套数、成交金额、成交面积占比环比分别下降6个、2个、5个百分点；成交均价6.81万元/平米，环比上涨29%。

5月我市五环内处纯新房成交量下降，占全市纯新房成交的比重也均有所下降，成交均价环比涨幅较大。目前我市五环内无新增土地供应，后期五环内的可售纯新房十分有限，成交均价或将继续走高。

五六环之间纯新房 金额占比上升 价格持平

5月，全市五环内纯新房成交套数、成交金额、成交面积占比环比分别上涨5个、3个、5个百分点；成交均价3.85万元/平米，环比涨持平。

总体来看，全市纯新房成交主要集中在五六环之间，各项占比基本维持在50%左右；成交均价受纯新房成交结构影响，波动较大。预计后市成交占比依旧会维持相对稳定的趋势，成交均价仍有上涨的空间。

六环外纯新房 金额占比下降 价格略有上涨

5月，全市六环外纯新房成交套数占比环比上涨1百分点，成交金额占比环比下降1个百分点，成交面积占比环比持平；成交均价2.29元/平米，环比上涨2%，涨幅比上月扩大1个百分点。

5月我市六环外纯新房成交占比、成交均价环比上月均有小幅波动，但波动极少。从近半年我市六环外纯新房成交看，成交占比、成交均价都相对稳定。

中心城区成交占比减少 成交均价上升

从5月我市纯新房成交区域分布看，中心城区六区成交套数占比20%，环比增加1个百分点；新城区域、远郊区县成交套数占比分别为62%，17%，环比均减少0.5个百分点。

从5月纯新房成交区域均价看，中心城区六区成交均价5.90万元/平米，环比上涨2%；新城区域成交均价3.30万元/平米，环比涨6%；远郊区县成交均价1.64万元/平米，环比涨3%。

大兴成交套数占比减少 成交均价再破4万/平米

5月大兴纯新房成交量缩价涨，共成交纯新房336套，环比减少15%；占全市纯新房成交套数的比重为8%，环比增加1个百分点；成交均价4.52万元/平米，环比涨4%，同比涨53%。

从5月大兴纯新房成交结构看，大户型盘居多，公园九里、中冶•德贤公馆、熙悦诚郡分列5月大兴纯新房成交套数TOP3。从成交均价看，受新机场建设和纯新房成交结构的双重影响，涨幅较大。

通州成交数量占比持平 成交均价持续上涨

5月通州纯新房成交521套，占比全市纯新房成交套数的比重为13%，环比减少10个百分点，同比持平；成交均价3.47万元/平米，环比上涨6%，同比涨41%。

自2015年8月通州实行“史上”最严限购以来，通州纯新房成交套数占比受政策影响，有小幅波动； 成交均价进入2016年，已经连续4个月环比上涨，预计后市通州纯新房成交套数和成交均价将趋于稳定。