北京商住假如真限购：价格下跌30% 成交锐减8成

(腾讯房产陈梦琴 发自北京)北京商住限购的传言又有新信息。6月13日，某国企开发商向腾讯北京房产透露，北京商住马上要限购了，其大领导正在忙于此事。

腾讯房产观察到的另一个信息是，13日下午的某个论坛上，原本计划参会的几个开发商负责人，都未到场，据传是去住建委参加有关商住限购的会议。

截至目前，官方并未给出明确信息。然而，北京房产市场的江湖，早已因为此事而“腥风血雨”，端午小长假市场成交量因此暴涨。有业内人士预测，如果真限购，市场将进入速冻期，量价齐跌。

限购传言刺激的成交量

风起于青萍之末，5月5日，通州商住产品全面限购，购房需求被分流至其他区域。6月6日，门头沟商住产品暂停网签，随后，“北京商住将全面限购”的传言流传开来。

伴随“北京商住将全面限购”传言而来的是商住产品成交量的火爆。来自亚豪君岳会数据，2016年端午小长假期间(6月9日-6月11日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2503套，创造了历年端午小长假的新高，而这三天成交量也相当于5月成交量的三成。

其中，商住类产品共实现成交2286套，占全部成交比重高达91%，成交套数排名前十的项目均为商住产品，其中排行首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套，林肯公园(楼盘资料) 签约636套，两个项目成交之和即占据了全部商品住宅成交的63%。

亚豪机构市场总监郭毅认为，端午小长假成交的暴涨，源于商住限购传言的泛滥。“有的项目借势宣传、趁机出货，有得项目低调围观、内心忐忑。”

商住限购火热背后

北京商住项目传出全面限购的信息，与其热销不无关系。中原地产的数据显示，2016年内，截至6月11日，公寓签约首次超过了住宅，宅签约20742套，公寓类物业签约达到了26336套，公寓占比高达55.9%。

中原地产首席分析师张大伟表示：“这一比例是历史最高点，在2015年这一比例为28.5%，之前的基本比例都在30%以内。”

在多位业内人士看来，商住房的热销与北京供地结构及高企的地价不无关系。住宅供地供应量减少带来地价高企及商品住宅项目的供应不足，致使北京商品住宅市场出现豪宅化趋势。

亚豪机构的数据显示，2016年截止目前北京商品住宅成交均价为35773元/平方米，相比2015年上涨了5888元/平方米。

然而购房需求并未减少，加上一线城市资产保值升值预期依然强烈，由此不限购的低总价商住产品成为市场有力补充。

假如真限购，市场将怎样?

然而，面对市场如此火热的成交及众多的需求，如果商住产品真全面限购，其必定给市场带来一段时间的冰冻期，通州商住限购便是“前车之鉴”。

2016年5月5日，通州商住产品全面限购，市场迅速进入“速冻期”，连续三天0成交。数据显示，5月全月，通州区商住成交仅271套，相当于4月成交量的4%，限购对于成交的制约由此可见一斑。

郭毅认为，一旦商住限购，市场格局将发生重大调整。而在限购消息出台之前，商住类项目仍将继续加快出货，预计6月北京商住成交量将再创历史新高。

依据张大伟的计算，北京未来公寓类潜在供应为21万套左右，按照年均2万套的成交量计算，约可卖10年，如果市场限购，成交量将跌幅80-90%，成交价格起码下滑30%以上。

放到房地产行业全产业链上看，影响的不仅仅是价格问题，还有终端房企的资金回笼问题。易居智库研究总监严跃进认为，一旦实施限购政策，部分房企或对于此类项目的投资会放缓，至少在土地市场上不会有太大的积极性。

根据《21世纪经济报道》，北京市至少有56家开发商拥有商住类产品，按照商住产品存量排行，前十大开发商分别是：绿地、万科、天恒置业、北京城建、恒大地产、保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)、美融加、建工集团、首创置业(首创禧瑞都 芭蕾雨·悦都) 、天洋控股。由于存在合作开发、交叉持股等情况，该数据未必很准确。

不过，自古都是上有政策下有对策。在早前实施限购的通州，商住项目珠江四季悦城(楼盘资料 业主论坛) 另辟蹊径，祭出“先入住后付款”神器：个人购房先缴纳部分房款作为押金，剩余房款分20年期按季度或半年缴纳，待到政策解禁，再转为购房，押金同时抵作房款签订合同，以此规避限购的镣铐。据了解，珠江四季悦城在限购后的清明3天假期内就“卖”出了29套房，这与区域内很多项目的零成交形成了鲜明对比。