“高价地潮”后房地产市场会如何走？

6月2日，央企中国电建和广州方荣地产以82.9亿元拿下深圳龙华上塘商住地供图/视觉中国

截止到上月底全国超过15亿元的105宗高总价地块中有52宗被国企获得

统计数据显示，截止到5月31日，全国超过15亿元的合计有105宗高总价地块，其中有52宗地被国企获得。同时，今年以来，信达、鲁能等央企共制造出15幅“高价地”。对此，分析人士指出，央企在房地产市场的扩张缘于“不差钱”。另外，央企整合地产业务，部分央企为避免被整合而在短期内快速做大地产板块，催生高价地。

“去库存”本来应该是今年房地产市场的主角，但风头却被频繁制造的“高价地”夺走，土地市场火爆超出了市场人士的预期，“不差钱”的房企在土地市场一掷千金，房地产市场仍一骑绝尘。而宏观经济尚在寻底，“L型”走势将持续较长的时间。统计发现，制造“高价地”的房企大都是“央企”，其“不计成本”高价拿地的逻辑在哪里?蕴含着哪些风险?

现象

央企掀起“高价地潮”

6月1日，有7家央企参与竞拍的上海宝山顾村地块，最终被隶属财政部的信达地产以总价58.5亿元竞得，楼面价37118元/平方米，溢价率303%。这也是该公司一年内造的第七个“高价地”。此前的5月28日，杭州滨江区奥体单元地块的拍卖被众多人关注，最终，万科信达联合体以123.18亿元总价、楼面价21575.78元/平方米拔得头筹，溢价率为95.95%，刷新2016年单地块全国总价纪录。由于竞拍价格超过了万科的授权总价，万科随后宣布退出。

2015年7月至今，信达地产多次打破长三角的区域地价纪录，拿地手法“凶悍”。信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是高价地，分别是广州天河、合肥滨湖、上海新江湾城、深圳坪山杭州南星桥、杭州滨江奥体地铁以及上海顾村。

6月2日下午，备受关注的深圳龙华上塘商住地加冕新一代“高价地”，经过现场直接报价投标，最终被央企中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下，地面价高达56781元/平方米。

此次没有采取现场拍卖方式，而是投标，由价高者得。深圳规土委主任亲自主持竞拍，他甚至在现场引述《人民日报》的一篇报道内容称:“树不能涨到天上去，房价也一样。”显然，深圳市政府方面显然不希望这块地拍出高价，而是希望通过某种方式引导土地市场降温。

但实际上的成交结果超出了深圳规土委的预料，也超出了此前业内预期的60亿元成交价。现场共收到18份标书,包括中海、万科、招商、中洲、龙光等深圳本地企业,以及泰禾、信达、碧桂园等十多家外地房企。最终,央企中国电建联合广州方荣以报价82.89亿元收入囊中,方荣背后是金茂地产,即此前的方兴地产。从现场报价来看,央企、国企报价显著高于深圳本土民企。

在此前的5月份，央企保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)豪夺的上海周浦“高价地”。继2009年之后，凶猛的“央企高价地”再次成群涌现。

中原地产研究部统计数据显示：2016年截止到5月31日，全国土地市场“高价地”频繁出现，其中按照总价计算，超过15亿元的合计有105宗高总价地块，其中国企比例明显处于历史高位。整体看，105宗地块合计成交总价为3288.2亿元，其中有52宗地被国企获得，合计成交金额达到了1785.8亿，占成交总金额的54%。其中，厦门唯一成交的一宗地块由国企拿下，北京的国企购地占比也高达86%。

今年以来，信达、华侨城、招商、中国电建、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅“高价地”。其中以鲁能的速度较为惊人，截至5月，鲁能今年已在土地市场砸下超过100亿元重金，2015年光在南京、苏州、福州三地高价抢下的4幅高价地总耗资便可达112.4亿元，全年新增土储近500万平方米，总价超过230亿元，再加上原有海南、北京等地的地块，当前的土地储备总量超过1000万平方米，其十分明确地传递出地产规模扩张的信号。

分析

央企频频拿地缘于“不差钱”

中原地产研究部分析师认为，高价地频出的大背景是信贷宽松，房企资金充裕，但楼市表现好的城市有限，地块资源更少，大量资金追逐少数土地，造成高价地。另外，央企整合地产业务，部分央企为避免被整合而在短期内快速做大地产板块，催生高价地。

在此轮央企制造高价地的风潮中，信达地产是个典型。其关于地产金融的运作模式也引起了市场的广泛关注和质疑。

公开资料显示，信达是财政部控股的中国信达旗下的房地产开发上市公司，是信达集团唯一的房地产开发业务运作平台。中国信达集团通过直接借贷或提供资信、质押、担保等方式给予地产资金支持。信达的特色是金融地产模式，通过夹层拿地基金的方式获取项目。

华泰地产的研究报告表示，金融地产的核心，是中国信达借用信达地产的地产运作经验，将信达地产嵌入到不良资产处置环节中，以附重组条件的地产项目收购模式进行操作。该模式有两大核心优势，一是仅占用少量资本金，资金消耗业务主要留在控股股东方，以很高的杠杆轻资产式地撬动项目;二是赋予了公司天然的逆周期操作模式，能够保证公司在地产景气度下行时，拥有逆市扩张资本。

此外，信达自身的上市公司身份也为再融资打通了渠道，2015年，信达地产发行了5年期中期票据30亿元，30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。

在融资渠道方面，作为上市公司的信达可谓是央企地产宽裕来源的一个范本。研报显示，2015年，其监测的108家典型房企融资总规模达13600亿元人民币，融资规模为2014年同期两倍。而上市房企的发债规模更为惊人，数据显示，2015年上市房企发行公司债约3000亿元，同比增长18倍。中原地产研究部的数据显示，在今年以来105宗总价“高价地”中，上市公司比例明显占绝对多数，105宗“高价地”，89宗为上市公司获得，合计金额为2760亿，占比达84%。

融资规模暴增的主要原因，一是国内融资环境改善，市场发债标准放宽，公司债利率走低;二是房地产销售回暖带来融资信心。研报指出，目前房企公司债成本的普遍水平在4%-7%之间，发债就相当于赚钱。如中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 、保利地产两家央企发行的公司债利率水平仅3.4%，万科3.5%，金茂3.55%等，其成本之低甚至接近了“国债”的水平。

种种迹象表明，央企在房地产市场的扩张缘于“不差钱”。有房地产业内人士指出，央企频频出手在全国热点城市抢“高价地”,这与2009年4万亿后央企四处制造“高价地”相似，宽裕的流动性再次集中流向房地产行业，银行热衷于向央企国企和大房企授信，低廉的融资成本以及充裕的资金，促使不差钱的房企们不惜血本抢地。

追问

被市场遗忘的央企“限房令”

在央企频频在房地产市场上掀起“高价地潮”的时候，一度被市场遗忘的央企“限房令”也被重新提起。

2009年房价暴涨后，2010年的央企和今天的央企一样，在全国城市各地拿“高价地”，为了显示中央调控房地产的决心，2010年3月18日，国资委专门召开新闻发布会，宣布不以房地产为主业的央企，应该退出房地产业务。2010年5月份，《人民日报》刊发当时国资委相关负责人的文章，强调非地产主业的央企在房地产领域“该退出的要坚决退出，集中精力做强主业”。

北青报记者了解到，当年国资委要求除名单中21家以外的78家央企迅速退出房地产领域。2010年初，房地产市场高价地频出，据统计当时有超过70%的央企涉足房地产。时任国资委主任李荣融认为房地产散乱差，市场秩序差，行业结构存在问题，央企是整个房地产行业的骨干和中坚，如果没有它们来带动，房地产业不可能整治好。

知名财经微博 “曹山石”发文称，为何国资委2010年要求央企清退房地产业务，六年过去，却未能改观?央企抬高面粉价，面包岂能便宜?北青报记者查询相关资料获悉，目前在市场上高价拿地的央企几乎都在保留的21家央企名单之内，而国资委也并未对这些房企在拿地方面作出限制。但央企在土地市场的疯狂引发了市场对央企“限房令”的记忆，以及对疯狂土地市场的质疑。

预期

未来房价是否会大幅上涨疑问很多

央企制造出的高价地，对市场会带来什么影响?对此，业内人士表示，直接的影响就是抬高地价，尤其是热点城市的地价。同时，调控大环境下，高价地影响市场心理预期，深圳就是典型例子，调控后二手房价格只跌了一个月，5月份又重新上涨了。但其中的风险依然很大，这波行情比2010年更危险。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：高价地频繁出现，是资金潮下的资产荒。在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资成本大幅下调，也导致了很多企业敢于拿地，国企在土地市场也表现得更加激进。房企高价抢地开始从国企蔓延到民企，预计下半年房企竞争土地会越来越激烈。

另外，楼面价超过房价已经成为常态。但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多，这些高价地入市的难度有多大，将成为2016-2017年最大的疑问。特别是北京的平均商品房住宅楼面价已经全面超过3.7万元，未来豪宅化的趋势难以避免，房企运营的难度越来越大。

从整体市场看，北京、上海出让的多宗住宅用地，要求按照“70/90”政策用地，但这一政策并没有抑制住高价地出现。按照目前地价超过房价的趋势，需要未来2年房价上涨100%以上，这些高价地才有望顺利入市。“开发商基本上是在豪赌。”

同策咨询研究部总监张宏伟则认为，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之后，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，一线城市、热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势在必行。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么房企就有可能会因此陷入被动的局面。

观察

“高价地潮”后房地产市场会如何走?

对于中国经济以及房地产问题，5月9日，“权威人士”在《人民日报》头版转二版刊登了《开局首季问大势》，指出我国经济运行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走势。值得指出的是，此次“权威人士”首提房地产存在泡沫风险。并提出，房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

近日，人民日报、新华社也在努力洒水灭火。从人民日报《树不能长到天上 房价也一样》，再到新华社《地价泡沫如皇帝新装》，接着又是人民日报《土地拍卖该降降温了》。

在此背景下，虽然地方政府依旧无法摆脱“土地财政”的束缚，但为了控制“高价地”的发生，地方政府绞尽脑汁，拍地形式限制严格。

继苏州之后，南京近日也出台了土地限价令，规定在热点区域的住宅用地出让时，由南京市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。此后，苏州多宗土地由于竞拍超过限价而流拍。

5月17日，苏州市国土资源局网站上挂出补充公告，规定暂缓3号公告中5宗地块的出让，很巧合的是，这些地恰好是此次公告中，起拍楼面价最高的那些。此举，直接抹杀了这些地块成为高价地的可能。

其中，合肥为了不产生“高价地”，原定于5月27日下午3时举行的土地拍卖会，调整到5月30日(下星期一)下午3时举行。分7个教室同时竞拍、屏蔽手机网络信号、合肥国土局局长亲自督战，但这些史无前例的措施并没有妨碍合肥迎来“高价地”的诞生。5月30日，最终合肥出让12宗地，拍得96.34亿元，且每宗地块都有保利、信达等央企在内的超10家房企参与竞买。

北青报记者了解到，上一次大规模的“高价地潮”发生在2009年下半年至2010年之间，房企“不计成本”拿地，结果迎来2011年房地产市场的回调。今年的“高价地潮”之后，房地产市场会如何走?多名业内人士都表示难以预测，唯一可以肯定的是，2016年的宏观经济形势跟2009年相比，已经不是一个时代了。