5月北京房价创新高 二手房每平同比涨22%

2015年下半年至2016年第一季度，货币政策趋向宽松，因此一线城市资产交易活跃，房价持续上升。

亚豪机构、链家研究院等房地产研究机构日前提供给第一财经的数据显示，今年前五个月，北京新房成交量创三年来的新高，二手房成交量也为去年同期的1.8倍;而刚过去的5月，北京新建纯商品房均价继续上升，至3.8万元/平米，环比上升4.5%;二手住宅成交均价超过4.3万元/平米，环比上涨3.12%，同比上涨21.96%，成交均价达历史高点。

对此，接受第一财经采访的分析人士指出，地价高企导致新房豪宅化，今年上半年北京入市的低价自住房较少，高端住宅成交占比提升，这样的产品供给结构拉高了北京整体的成交均价。与此同时，新房豪宅化使部分改善需求被迫转向品质较好的次新二手房，从而推高了二手房的成交热度和成交价格。

豪宅扎堆拉高成交均价

亚豪机构旗下的亚豪君岳会6月2日出炉的统计数据显示，今年前5个月，北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交4.2万套，创造了近三年同期的新高，而与此同时住宅库存量急剧下滑至6.38万套，仅够消化8个月，濒临合理去化周期的下限。

在新房中，豪宅的成交引发业界关注。亚豪机构市场总监郭毅对第一财经记者举例介绍，今年上半年的豪宅市场其实就是出乎意料的高峰，今年年初至5月21日，北京总价2000万元以上的豪宅成交量为470套左右，是去年同期的3倍。除了成交量上涨，豪宅市场成交价格也在上涨。据郭毅观察，今年上半年，北京总价2000万元以上的豪宅的成交价格，较去年同期上涨了15%。豪宅“量价齐升”，拉高了北京新房的整体成交均价。链家研究院日前提供给第一财经的数据显示，今年5月，除保障房、自住房之外,纯商品住宅均价继续上升至3.8万元/平方米，环比上升4.5%。

在业界纷纷讨论北京房价显着上涨时，有人注意到了北京房价上涨的结构性特点。“我们不光要看平均价格，还要看价格结构，北京房价很多的上涨是构成性的上涨。”北京市房地产协会秘书长陈志日前分析，今年上半年北京成交的住宅中，自住房的比重非常低，成交的新房中很大一部分是各类高价产品，因此成交均价上涨是必然现象。在他看来，今年北京房价上涨，很大程度上是由于货币政策传导的资产价格上扬，考虑到产品结构因素，北京房价涨幅并没有坊间认为的那般夸张。

新房成交的结构数据，也印证了陈志的观点。以刚过去的5月为例，链家研究院统计称，刚过去的5月，北京总价在200万元以下的低端纯商品房房源，占比减少4个百分点;3万元/平米以下的低价项目，成交占比下滑近3个百分点;3万元/平米至4万元/平米的项目，成交占比上升5个百分点，从而结构性拉高了成交均价。

“自2014年末开始初现端倪的楼市调控放松，迄今已经历了一年多的时间，其间降首付、降低二手税费，同时信贷货币政策宽松，使得包括北京在内的资源集中、人口净流入城市的房地产市场迅速反弹，而开发商重新回归一线城市造成的地王效应，更助力楼市形成了新一轮的恐慌型消费。”郭毅提醒，地价的上涨背后，开发商土地成本的提高，其实意味着开发商需要拿出更多的努力去打造产品，做产品的升级、品质的升级，这样才会让客户为高价豪宅买单。

二手房价新高与“换房难”

5月的最后一个周末，5月29日下午，北京东北五环附近一房龄不满五年的次新楼盘，年轻的业主正拉着购物车从超市归来，小孩们在中心花园玩耍。一对跟着中介前来看二手房的年轻夫妇告诉第一财经记者，他们现在在四环内某老小区有一套两居室，考虑到孩子已经出生，希望换一个小区环境和物业较好的100平米至120平米的三居室，但这个小区类似房源去年年底还不到5万元/平米，目前单价超过了6万元/平米，朝向较好的户型总价超过750万元不说，小区环境和物业管理也不如预想中好。

这让他们陷入了两难。如果选择新房，地段普遍较偏，没有地铁，且由于开发商拿地价格高，单价动辄6万元/平米~8万元/平米，不少楼盘甚至超过了10万元/平米。他们因此只能选择二手房，但今年春节后，北京小区较好房龄在五年左右的次新房价格上涨较快，不少去年能从容买下的二手房今年都超出了他俩的承受范围。

实际上，换房难现象的背后，是今年北京二手房成交量与成交价均处高位的现实。来自链家研究院的统计称，今年5月，北京二手住宅网签量为22979套，环比下降12.9%，同比上涨38.2%;成交均价为43843元/平米，环比上涨3.12%，同比上涨21.96%。这样的网签量虽然较前两个月有下滑，但是整体规模仍然较大，五月北京二手房成交均价的环比涨幅略高于4月，但和高峰期3月相比较为平缓。今年前五个月，北京二手住宅网签量为去年同期的1.82倍。

针对北京二手房未来的市场走向，链家研究院李巧玲分析，北京二手住宅的成交均价在5月达到了历史高点，但环比增速趋于平缓。前期购房需求的大幅释放加上入市需求的持续减少，会使得后期网签规模回落，同时潜在客户的减少也会使均价上涨的空间受限，后市价格涨幅将会收窄，均价将会趋于平稳。

陈志用“聚化”来总结北京二手房的市场表现。他说目前二手市场月成交量在2万套以上，进入集中释放周期，这个周期不会迅速过去，还将持续相当长的时间。背后的原因，是新房供给结构问题，是新房市场中端改善产品供给短缺，带来了二手房市场的火爆。陈志分析，普通的需要改善的家庭所能支付的房屋总价在300万元至400万元左右，这一价位的房源基本都在二手房市场，除了自住房外，这类房源在一手市场较为罕见，这让这部分购房者被迫选择二手房。

穆迪投资者服务公司日前提供给本报的报告指出，中国主要城市尤其是一二线城市住宅价格迅速上涨，可能引发更多的调控措施，从而抑制房价过快上涨。穆迪预计，若出台进一步刺激政策，其成效亦有限，而部分一二线城市的政策可能收紧，从而令这些城市的房地产需求降温。对此，陈志的观点是，未来政策层面可能会略有收紧，以致成交有所降温，但房地产目前的趋势也很难出现调头，从北京目前的市场运行态势看，如果不出现大的起伏，可能不会有过多干预政策出台。