北京房协召开2013年北京房地产市场形势分析研讨会

北京房协副会长兼秘书长　陈志主持会议

新京报传媒副总裁　张学冬致辞

７月１９日下午，北京房协与新京报、腾讯房产在北京规划展览馆三层会议室，联合召开“２０１３年北京房地产市场形势分析研讨会”。

北京房协副会长兼秘书长陈志主持会议，新京报传媒副总裁张学冬到会并致辞，受邀出席研讨会的政府部门有关领导和专家有，市统计局投资处处长郑新、市住建委城研中心监测室副主任孙荣华，北京理工大学房地产研究所所长周毕文教授。

参加研讨会的房地产开发企业代表主要有，首开集团副总经理刘泉，金地集团华北区副总经理遇秀峰、华业地产副总裁陈云峰、　润物控股首席执行官陈顺、恒大集团华北区品牌主管郑岚、北京和裕地产公司营销中心总经理王骞、东亚新华市场营销总监贾玉鹏、金融街（北京）置业有限公司副总经理刘钢。

此外，还有克尔瑞北京地区总经理王秀玲、亚豪机构市场总监郭毅、中原地产投资顾问部总经理张坤昱、京投银泰股份有限公司副总裁高一轩等研究机构代表。

上半年房地产开发投资降速

但纯商品住宅投资增长较快

市统计局投资处处长　郑新

上半年北京全社会投资完成了２８２０亿，同比增长了７．４％，同比去年上半年增速的明显回落，回落了３、４个百分点。其中占重要组成部分的房地产开发投资是１３９１亿，占全社会投资的比重４９％，不到５０％。比重略微有所回落，房地产开发的投资增长了７．２％，比全社会投资慢了２个百分点。

上半年房地产投资出现了比较明显的两个情况，一个是住宅投资出现了下降，而非住宅或者说商业地产的投资增长还是比较快的。另一个是住宅投资下降中，保障性住房投资下降更加明显，也就是说由于保障性住房投资今年总体进度偏慢，带动了整个住宅投资下降比较明显。但是，就纯商品住宅这个投资来说（扣除保障性住房投资），还是增长比较快的，增长了１１％。

上半年住宅建设量同比下降　销售面积同比增２５％

上半年住宅建设方面，住宅施工面积同比下降了４．１％，住宅新开工面积同比下降了９．５％，住宅竣工面积同比下降了９．２％　。

上半年商品住宅销售方面，主要受调控政策影响，上半年北京的销售由高到低发生了比较大的变化，一季度受最新调控政策出台前集中交易的影响，北京住宅销售同比大幅增长，　从４月份开始，住宅销售就逐步下降，但是整个上半年的商品住宅销售还是同比增长了２５％。

调控新政后　商品住宅销售量下降的三个原因

二季度以来全市商品住宅销售面积回落明显，主要有这么几个方面的原因：

一，限购的影响。特别是北京的实施细则出来以后，贯彻“新国五条“又出来了比较严格的限购政策，等于限购政策又扩大了，这对住宅销售的影响是比较大的。

二，限售的影响。为了维持北京的房价跟去年保持稳定，政府确实也采取了一些限售的措施，这对上半年的供应量有一定影响，直接带来了销售量的下降。

三，保障性住房配售同比偏少。通常保障性住宅的配售都集中在下半年，所以预计下半年的销售量会有所上升。

商业地产空置面积比较高　存在一定过热风险

国家统计局对于空置面积前几年也进行了重新的界定，其实我们这里讲的空置面积，后来改称为待售面积，也就是房地产开发企业，把房子建好了，可供销售，尚未销售出去的房子的面积。据我们了解，北京目前的商业地产空置面积是比较高的，约有１０００多万平方米。

前两天市里领导也关注这个事儿，就问商业地产怎么空置面积那么多？那咱们北京的商业地产还有没有发展的前途？就是说，还盖不盖这个？现在空置那么多，都租不出去，都在那儿闲置。

我们也了解了一下，这１０００多万平米也是由各种情况组成。据调查，确实有几个大的商业项目空置，有租不出去的，但是也有好几个大的项目都在打官司的过程中，给搁那儿了。在这里，我们也特别提醒一下，各位开发企业，对于商业地产投资要谨慎，局部地区存在一定过热风险，而且特别注意拿地和开发过程中的产权和法律纠纷，避免带来不必要的经济损失。

下半年房地产开发投资相对平稳　不会大起大落

虽然上半年住宅投资是下降的，但从下半年来看，我们判断随着政策性住房密集地开工，特别是三季度密集地开工，可能会对住宅的投资起到一定的拉动作用，三季度末或者说是下半年，住宅投资可能会出现由负转正的局面。

此外，我们判断下半年整个房地产开发投资不会出现大起大落的情况，还是能够保持１０％的增长这么一个趋势。

一线城市拿地没有风险　绝对不拿三线城市地

华业地产副总裁　陈云峰

现在城市的分化非常厉害，我们现在华业地产的战略也在调整，就是很明确地锁定北上广深，尤其是北京，就是拿北京多贵的地都在所不惜，我们认为确实没有风险。而对于二三线城市，我们会谨慎发展，三线城市的地绝对不碰。二线城市，像我们一些省会城市，像武汉、长春这些城市，我们都适度收缩，这个是集团董事会的决定，这个跟克尔瑞王总说的基本上是一致的，大家应该看法都差不多。

一线城市房企全线飘红　二线城市销售压力犹存

我们现在在售的华业东方玫瑰项目，上半年卖了二三十亿，我说查查咱排第几，一看根本就没份儿，大家刚才看了首开６６亿。一年前，原来卖国美第一城，３１亿就能拿全年北京的销售冠军，现在半年卖３０亿根本排不上，包括刚才万科的例子，上半年他卖了８３０亿，下半年旺季，应该比上半年还要好，预计１６００、１７００亿，去年他是１４００亿，前年１０００亿。所以说，一线城市的房企都在这么发展，全线飘红。

我在北京的销售任务，目前来看，几乎是到１５号就会可以把全月的任务完成，销售根本不成问题，广告费都没怎么花。我现在很多的精力就是在出差，处理这些包括二线城市的省会城市项目，确实那边的销售还是有压力，还得想办法弄广告、推广。

试水商业地产　急需相关专业管理人才

华业在通州的核心区拿了一个综合体，这个综合体将近８０万平米，然后是我们这个主楼３００米高，我们给它命名较北京塔，我们这个项目也是这两天定的名字，叫新北京中心，是一个通州核心区的项目，这个项目Ｍ６和Ｓ１在我们这个项目换乘，是一个地铁上盖项目，所以说现在我全力以赴在做这个项目，这个项目也有五星级酒店和５Ａ级的写字楼。但是，我们现在急需商业地产方面的管理人才，所以我们还要多学习，同时希望大家能给我们推荐贤才。

不同城市供求分化严重

金地集团华北区副总经理　遇秀峰

从投资环境看，我们房企，对目前北京房地产市场所处的这样一个成熟阶段以及它所带来的巨大需求，都是非常有信心的。

从市场表现看，上半年北京差不多在０．６－０．８左右这样一个供需比，可能高峰月的时候还有０．３－０．４这样一个数据。

另外，从全国来看，有一个城市也是不错的，那就是南京，也是供需比相对来说小１的城市。

而相对其他的一些城市来说，供需比都是比较大的，尤其像一些三线城市，可能有的新增供应量和需求之间甚至可能到２或３，所以市场情况其实不是特别的乐观。

不同城市供求分化严重

从投资环境看，我们房企，对目前北京房地产市场所处的这样一个成熟阶段以及它所带来的巨大需求，都是非常有信心的。

从市场表现看，上半年北京差不多在０．６－０．８左右这样一个供需比，可能高峰月的时候还有０．３－０．４这样一个数据。

另外，从全国来看，有一个城市也是不错的，那就是南京，也是供需比相对来说小１的城市。

而相对其他的一些城市来说，供需比都是比较大的，尤其像一些三线城市，可能有的新增供应量和需求之间甚至可能到２或３，所以市场情况其实不是特别的乐观。

一线城市地价上涨过快

作为一线城市的北京，问题也是比较大的，让我们确实感觉到在未来的发展过程中，可能会遇到一个很大的瓶颈问题，这就是我们的投资市场，也就是我们的土地上市问题。

那么现在北京的地价越来越高，包括住宅还有商业地产，对于投资比例，一方面企业会主动做出选择，但还有一方面是我们被动做出的选择。近两三年北京住宅用地的上市量仅占全部上市土地的３０－４０％，供给量相对较少。

所以最终反映在售层面的数据来讲，住宅的这个量就会有比较大的一个缩减，而商业地产无论是从持有还是销售来看，上升的速度是比较快的。最近，大家也看到就是新出的一些土地，就从资金层面，出现了很多地王，包括土地的溢价是比较高的，这个会影响到未来我们在北京的一个发展选择，因为地价越来越高。现在我发现北京的一些土地，包括天津，可能包括像万科、保利、中海和我们金地这样的公司，基本上可能想进到最后竞拍的环节都已经比较难了。

但是一些中小开发商，最近在北京和天津拿地出价的水平还是比较高的，我觉得未来我们在土地的选择上，可能会面临越来越大的压力。

另外一个就是关于政策层面，因为最近我们公司也是对于宏观形势，对于房地产未来的走向也是关注度比较高的。因为土地市场决定了我们后期的所有数据和企业的发展，但是由于这个土地的获取，和真正的经营有大概一年左右的一个滞后周期，所以对经济未来的发展和这个政策面的一些未来预测，可能会影响到我们现实阶段的选择，所以我们现在尤其是北京和天津这个作为一线和准一线城市在地价高起的情况下，到底在策略上怎么发展，这块其实在我们这个整个集团现在应该来讲也是在这个密切关注的一个方面。

首置首改仍是金地主流产品

金地在今年上半年整个在北京的销售量来看，上升速度还是比较快的，我们在北京上半年应该是排在了前１０名，以前可能金地主要在北京投资相对低，基本上可能是在这个１０名就是到２０名之间，那么上半年我们其实在整个市场和产品的选择上，在北京我们目前还是以住宅为主，持有型物业，主要现在是金地中心作为持有型物业，但是金地的商业地产的发展，还是相对比较稳健，对城市和区域的选择要求是比较高的。

所以目前北京我们没有短期大规模的商业地产的发展要求，仍以住宅为主，上半年我们的两个主力盘，金地格林格林和金地朗悦，尤其金地格林格林在６月份基本上是属于销售套数、销售面积和销售金额三个第一名的。

从产品定位来看，金地还是选择以主流产品为主，就是首置首改型产品。今年下半年我们跟中国水电合作的另外两个项目，一个是在大兴孙村的，就是未来第二机场延长线的金地格林，还有在门头沟的项目叫西山意境，预计有可能在１０月到１１月推向市场。

这两个项目的产品，就属于首置首改型产品，有这样的一个过渡占比会提升更高，因为实际上我们看到目前北京当房地产形势趋稳的情况下，改善型需求确实还是相对占比比较高的。另外，从企业角度来说，现在土地价格也相对较高，我们觉得在土地价格高起的情况下，有一些地块我们在产品发展的策略上，是需要向改善型过渡的，但是我们的改善也是做的比较保守，基本上都是１２０平和１４０平为主的这样一个产品。

总体来说，我们还是对北京市场充满希望的，但是在产品的选择策略以及拿地上，我们还是保持相对比较保守和审慎的，不会大规模扩张。

老百姓知道现在政府控制价格　要买房赶紧买

首开地产副总经理　刘泉

面对调控，我觉得从１９９１年到今天一直就没有停，只不过有一个变化，过去三四年一轮、两三年一轮，现在大概半年就有一个起落。

去年这个时候，房地产企业都低头搭脑，基本都进入了非常的寒冬，到今天虽然说我们的价格还被控制着，但市场的表现确很狂热。像昨天我们刚开了一个盘在北京西南的房山，为了来的客户，我多买了５００份快餐盒饭，开了５００、６００套房子让大家看房，一天就认购一空，没买着的客户捶胸顿足，问下一期什么时候开。

然后我又问了另外一个数字，我说今年上半年我们的营销费用，给各个媒体的广告费用，我怎么都没怎么签字？他们说，报告刘总，我们也没怎么花广告费用，为什么呢？因为说老百姓都知道，说你们的这个价格政府给控制呢，要不然卖得会更高。

政府调控不能只压价　还应合理疏导需求

北京的房地产调控政策基本上已经用到头了，因为政府已经直接干预预售价格了，但是你调控了价格，你却调整不了需求的问题，压价后表面价格上没涨，但是开一个盘就是日光，这在无形之中增大了市场的供求矛盾。

因此我们的市场目前还没有真正被控制住，这在某种程度上还不如美国的格林斯潘，什么都不管，出来在媒体上讲一句话，就对市场有巨大的影响。我们采取了这么多的措施，都没有格林斯潘或者说现在美联储的主席出来讲一句话，对全世界的经济影响大。这个需要我们的政府和有关职能部门来反思一下，我们现在需要转换调整经济发展模式，但是如何来调整，房地产这个行业光打压是不行的。

我们面临三个城市发展方面的伪命题

第一个，房价高是房地产的问题吗？

全世界各个首都、各个大型城市、商业城市，都经历过房价冲高的阶段，都是房地产的问题吗？

第二个，房价会永远高吗？

有些国家的城市房价常年不动，而有些则是大起大落，甚至出现崩盘，我们的房价在未来１０－２０年会永远高下去吗？

第三个，我们的城市需要这么大规模的发展吗？

每个城市都有承载力和发展定位的问题，有规划就要按照规划去发展，不能忽快忽慢，像坐摇摇车一样，北京到底需要多大的发展规模？

就是在这些深层次的大问题不思考清楚的情况下，光谈我们房地产企业如何面对，有的时候也很难说。

房山区的过度开发　会严重加大京西南交通压力

我们现在开发的房子在北京西南的房山，房山修了轻轨、修了高速，多大的好事儿，对我们房地产企业也是极大的利好，但是远期对北京城是好事儿吗？通州在北京城的东边，有京沈、京通快速、朝阳路、朝阳北路四条干线，现在确堵得一塌糊涂。

我们做的那个房山项目，现在很多人开车去非常顺，坐轻轨去也非常顺，你等到它竣工看看，北京的西南二环、西南三环、西南四环、西南五环就会连通到整个五环、四环、三环，会给京西南的交通带来巨大的压力。

“没有土地供应　房价就会冲高”是个伪命题

全世界的城市发展，有的城市是一年一平米土地都不供，一个塔吊都没有，首都房价十年不动，我们传统理论上分析的供求道理在某些情况下是不一定成立的。我们没有土地供应房价就会冲高，在世界上其他很多的城市不是这样的，这是个伪命题。下半年，但是总体看来由于上半年的惯性，今年到年底之前市场应该问题不大。

谁有货　谁笑到最后　谁就是真正的英雄

北京和裕地产公司营销中心总经理　王骞

上半年大家卖的都不错，我们的签约金额也达到了３１多亿，不过我们还是挺惭愧的，为什么呢？因为老板觉得卖得便宜了，跑得太快了。所以说，下半年真正的英雄不是看谁卖的多，而是看谁有货，谁才能笑到最后，谁才是英雄。

现在的上市项目确实少多了，推出一个就日光了，都不用广告费了。但是，日光后你就没得推了，很多开发商现在面临的是地慌的问题。我们也在积极地参与下一步的拿地，为明后年做土地储备。

面粉真的比面包贵　高价拿地也有风险

我们民营企业要算帐，目前真的是面粉比面包贵得多。企业如果贸然去抢地，那么后市怎么办。现在大家看到的市场确实很火爆，但是不代表永远火爆，所以说现在拿地我们也认为风险是非常大的。

我们目前最多的考虑就是一定要在北京拿地，基本上不在三四线拿地，二三线也是慎重再慎重，不太敢出手。

今年上半年我们　“被销冠“了

原来五环左右的房价都是２万多，现在六环以外的都２万多了，五环以内基本上可售的项目已经非常少了，我们林肯公园能够在上半年作为销冠，也可以说是“被销冠“了。

五环周边基本上没什么项目了，再一个就是五环周边即使有项目的，基本上也都已经５、６万，６、７万甚至更高了，没有低单价、低总价的项目了。所以，林肯公园２．８万价格，还送６０００的精装修，确实是超高性价比，人家地价都是２万多了，一算未来他至少要卖４万以上。所以说我们出货速度快，确实是可想而知的。

下半年六环以内的土地　大家一定会疯抢

前一段夏家胡同地块，楼面地价能达到４万多了，也有专家最近在说，未来四环内的房价要１０万以上，实际这个也是有充分的理由的。如果四环以内都至少１０万以上，可以想五环会卖多少钱、六环会卖多少钱。因此，下半年六环内的土地，大家一定会疯抢，特别是大型房企，会不惜一切代价去拿地。

现在的买房人未必都是刚需　政府调控正是投资入手时

随着国家的调控，为什么现在日光盘这么多？

第一，大家认为现在政府在调控的时候，正是应该出手的时候，政府不调控了就是赚钱的时候了。现在很多人买房，都是真正的刚需吗？我认为也不见得是。

他们看着别人买房子、卖房子赚钱了，自己当时没有去出手，现在是一套房子没有，所以说现在这一部分人在出手。另外就是以前买房的人，卖房了赚钱了，之后大把的资金放在手里面，老百姓手里不是钱慌，是心慌，大把的资金放在那儿，真的没地儿放，也没有合适的投资渠道。现在的大妈抄底救了黄金市场，但是现在黄金市场还在往下跌，股票也是一塌糊涂，今天跌明天涨，真的是跟做游戏一样，老百姓的心脏受不了。其他实体经济又不景气，大家的钱往哪里去，目前还是房地产，尤其是北上广可能还有保值和增值的这种趋势在里边。

高地价一定预示着未来的高房价

现在开发商拿的地价，老百姓就可以判断出未来的房价。而现在买的房价，相当于人家的地价，你说房地产能不涨吗。北京的这个市场现在高价拿地的，未来一定就是高房价，成本在这儿放着呢，而且随着税费不断地增加，双向的成本越来越高。

现在可以说是老百姓买房获得的利润，算上２０％的个税，再加上５．５％的交易税，加上１．５％到３％的契税，基本上就跟政府赚的钱应该差不多了。２００８年以前一套３０多万的通州的房子，现在能卖到２４０万，一算有２１０万的利润，那么要交４０多万的２０％的个税，然后再加上５．５％的交易税又１０多万，再加１．５％的契税，也就是五六十万的税，去了成本他赚到的这个钱，跟政府拿走的税费差不多，所以说有些人现在就是持有长线投资，我再去买。

所以说随着税费越来越高，开发商的成本越来越高，房价想降下来从客观上来讲，根本不现实，也不太可能。而且北京的城市现在是属于世界的北京，不是中国的北京，世界的尖端人才包括海归都在往北京走，所以说北京的房价想降，我觉得起码在未来５到１０年是不太可能。

有些开发商主动涨价　而有些则是被动涨价

润物控股首席执行官　陈顺

面对新的房价调控政策，有些是开发商主动涨价，有些是属于被动的在涨。

先说被动涨价，比如说现在我们卖房子要批价格，现在所有的开发商，尤其是在首期开盘的时候，他的价格在想尽一切办法、找尽一切的理由希望高一点的批下来，这样在以后销售的时候，至于说我再降一点，那是另外一个问题了。

再说主动涨价，这主要指精装修的问题。面对预售价格监管，涨价肯定不批，那我就用精装修的这个方式，可以使实际价格卖得高一些。所以，我们现在看到了很多对外宣传就是精装修，每平米好几千，都已经占到了房价相当的比例了。记得我们很早的时候，在２０１１年前做奥林匹克花园项目，精装修每平米８００块钱，那个档次就已经很不错了。

但是，我们看实际上精装修的宣传价格远比实际价格高，开发商只是为了获得更多的附加值来抵掉它销售价格的损失。

因此，在这样一个市场中出来的房价数据会有多少现实的指导意义，完全是在为做价格而做价格。

我们应该更关注成交量　看全市成交均价意义不大

北京的房价是成交结构和成交权重的综合数值，全市成交均价这个数字对大多数人来讲，指导意义并不大，而且还会多多少少产生一些误区。其实，我们应该更关注成交量，因为这是最真实的，就是如同我们看股票交易一样，而成交均价会掩盖很多市场真实的表现。作为开发商，我们更多的还是关心成交量的问题，因为成交量才是反映市场需求的一面镜子。

大城市小风险　小城市大风险　核心区没风险

此外，目前北京的购房者已经适应了调控政策的环境，他们经历了２０１１年的第一次调控后，也逐渐在成熟，现在又开始继续寻求自己买房子的目标。

８月１日新的预售证领取的条件要发生变化，会有一些新的情况，开发商在预售证环节要增加三个月，这就需要更多的一些资金来支持。所以，我预测下半年北京的房价会随着供给量的缩小而有小幅增长。我觉得是不是可以总体这么说，大城市小风险、小城市大风险、核心区没风险。

我们一定会去拿“限地价　竞房价”地块

东亚新华营销总监　贾玉鹏

我们比较关注下半年的“限地价、竞房价”的项目什么时候能推出，以及量有多大？我们东亚新华一定会去拿这样的地。

为什么这样说呢？大家知道，我们现在已经进入全国１０个城市发展，去年我们全国的销售额接近百亿，但还没有过百亿，应该说是中型的开发企业，或者说中下型的开发企业。

我们公司在成本控制这方面，自认为还是有一定的优势，我们非常盼望“限地价、竞房价”这样的项目尽快上市，上市之后，对于我们这样的中小型开发企业来说，在拿地方面就有一些机会。原来，我们进入三四线城市比较多，因为像万科这样一些企业，不愿意进这些城市，因为小规模的项目在成本控制方面确实有压力。他们经常出现在一线城市的土地竞拍的最后争夺上，这也是我们在北京很多时候拿不到地的原因，因为确实最后的竞拍地价比较高，所以我们期待“限地价、竞房价”这个项目尽快出来。

政府的限价政策　对我们台湖项目影响颇大

政府限购这方面，实际我们也是深受其害，比如说台湖，我们一期的销售价格是１５８００，二期我们住宅销售比如说想卖个１．９万，但是政府肯定不批，这个明确表态不批，因为确实虽然拿的楼面地价已经１．９万，但是我们二期销售价格想１．９万是肯定批不了，所以我们就只能曲线救国，把商业，就是办公这块儿拿出来，这个政府应该说沟通过，就是办公我们可以批到１．９万，因为不在这个价格监控体系之中。所以这样我们只能卖办公，住宅这块儿今年肯定是没戏了，就是住宅想批到比一期的预证价格高得多的价格肯定是没戏了。

非常关注明年现房是否会限价监管

在这里，我也想听听大家的意见，就是说明年有没有可能放开，反正我们现在是想的是，肯定住宅这部分是现房销售了，现房销售我们办公的能批到１．９万，我们先卖办公这一部分，明年如果不放开，那么现房限不限价？现在有说的就是现房进行限价。实际限价就不能说你跟期房一样的价格，它是有一定的涨幅，它的幅度限定是多少？这个我们比较关注，当然这个我们没有预测，也确实无从预测。

目前，我们了解到的万科台湖那个项目，预计要卖的价格是２．６到２．７万，精装修是２．６到２．７万，如果能批下来，那么我们１．９万的现房是否能批，如果不能批为什么不能批？所以等等，我也不细说了，我希望现房就不要再限价了，这样我们还有一点点活路。

准备试水持有“养老地产”

我们比较关注北京对养老地产的一些政策支持，因为我们现在跟上海的闵行区已经洽谈得非常深入，我们要在上海做养老地产，应该说跟他们当地领导各方面已经沟通得比较深了，而且我们做养老地产并不是变相的，我们确实要持有，而且我们跟相关的保险机构，相关金融机构已经做了洽谈，就是资金怎么样盘活这方面，我们确实想做。

恒大首次进京拿地　今年全国销售目标千亿

恒大集团华北区品牌主管　郑岚

恒大作为一线房企，现在的土地储备，包括在建面积、销售面积在全国都是第一，而且今年的销售目标也是１０００亿。我们在全国１２０多个城市都有布局，２３０个项目在售。以前我们都一直在北京周边的地方，如河北、天津、东三省甚至内蒙这些地方布局。但是在北京，我们真的是新兵，今年７月份才刚刚拿到第一块地。

恒大在京要大有作为　伺机而动

恒大一直以来都是有这样一个想法，就是要大有作为，我是做品牌宣传这一块儿的，感觉公司在战略上一直都有这样的一个打算，但是可能没有一个合适的机会，这一次应该说是抓住了一个比较好的机会，选择了北京昌平区沙河高教园这样一块地。正如大家所知道的，这块地是定向安置房项目，既要做公租房，又要做高教园区安置房，对于我们恒大来说，这是熟悉北京地区房地产开发市场政策环境的一个规模较大的“试验田”。

北京的房地产市场与其他一线城市相比，有很多与众不同的地方，我们也需要一个适应和融合的过程，以后我们还会再寻找一些新的机会，来扩大我们恒大在北京的市场规模和影响力。

拆分装修售房迫不得已　未来存在一定风险

现在是卖方市场，大家都能认这个方式，如果以后市场不好了，这种方式最后交房的时候，老百姓跳出来又是一大堆的事情，也是一个很不稳定的因素。

而且，走这种拆分装修销售的方式基本上都是刚需盘，因为刚需盘价格涨不上去，然后市场又特别火爆没有办法，迫不得已而为之。

建议政府对刚需盘　在土地供应方面进行差异化对待

我觉得从政策调控的目标来说，最后还是为了保护老百姓基本的住房需求，最后调来调去，大家对于这种方式跟最初的调整政策趋势又失去意义了。我们开发商采用这种变相涨价的方式，社会舆论的压力特别大，从整个行业来讲压力也很大。我们建议在土地供应方面，对于刚需盘就应该有差别化的对待，别都是市场拿地，然后去给人家拿一个计划价，这事大家谁也做不了，没法长久。

具体来讲，就是政府财政应该考虑一些基本需求的转移支付，这是涉及转移保护的问题，刚性需求的住宅用地，通过政府转移支付提供给开发商来盖房子，而且让有刚需资格的人能拿到这种较低价格的这种商品房，剩下的一些土地政府可以去走完全商品化的招拍挂，价格就不要再去想了，也不用管太多了。

商业地产创新　存在规划审批瓶颈

我做办公写字楼项目做的时间比较长，大约十年了，刚才说到这个１０００万平米左右的商业空置，确实是很大的一个问题。商业地产对地段的要求特别高，城市核心区相应的商业都做的还不错，特别是办公类的需求，随着宏观经济的好坏有很大的关系，宏观经济好的时候，市场各种行业都做得不错的时候，租金也上得去，房子也卖的不错。但是，一旦宏观经济整体不景气，像０８年左右的时候，整个租金都往下走，空置率也上来了，所有的问题都会暴露出来，所以我们金融街在做这个走出城市核心区的商业地产的地块供应量还是相对比较小的。

我们必须得向那种离核心区更远的方式去发展商业地块，所以说我们在做一些关于针对中小微企业的这种办公的项目，比如说单元划分的更小一些，像当中能提供更多的办公服务设施；比如说像那种资产的代为管理，物业的一些更具体的服务；比如说像那种集中的前台，都是我们尝试和探讨的东西。但是，这也遇到了很大的问题，就是从咱们建委包括开发商角度来说，这种规划很可能不批你，因为你的空间太小了，大家认为你这种创意性的办公产品会被认为是商改住，或者是拆分物业卖，所以也是极大限制了大家去把这种商业办公的东西做的更灵活、更有创意。

开发企业在新形势下　开始注重成本控制

我们传统的房地产企业，大概五年前或者更早一点的时候拿到一块地的时候，基本上是想做附加值的。我们通过引入学校，通过做精装修，通过做更好的立面，更好的园林，更好的样板间，我们是要把房子卖的更贵的。现在不是这样的，就是大家都变成控制成本了，因为现在的调控政策是两头堵。拿地的价格已经到嗓子眼了，然后售价又是一定的，在这种给定的游戏规则之下，我们能做的只有减少成本，这已经没有什么可以去做更大的空间了。

开发企业减少成本的三个方向

第一个方向，现在中央提出要简政放权，那么我们房地产开发企业呢？基本上从这个拿地到开盘。比较快的可能像金地、像万科这种比较成熟的大型房企，可能大概能做到１０个月，慢一点的要一年、一年半。就这个时间里面，其实沉淀的全部是拿地的资金成本，那么如果在这个审批的时候，能够有一定的简化，包括流程的缩短，时间的精简，能够导致我们的资金成本，能够有一定的减少的话，我相信这个是我们减少成本和降价的一个所谓空间。

第二个方向，是融资。这个跟大致的金融环境有关，我们整个国家的金融环境，包括企业自身的金融环境，如果真的能够开放的话，实际上恢复它本身一个最重要的造血功能，这个功能恢复以后，那么对于这个是有非常实际意义的。

第三个方向，是土地和大市政的成本。至于土地成本，在招拍挂的土地出让宏观政策之下，想减少你必须面对市场上的这种竞争，我想是不太容易的，但是大市政也就是我们拿地的时候经常说的六通一平、七通一平，但是你进去的时候发现这东西实际上做不到的，甚至有的到了交房的时候，可能这个该通的还没有通了，那这时候怎么办呢，他只能自己额外花钱去做这个大市政，跟村里去做。我们应该尽量做好预判，及时沟通，尽量减少这种风险。

土地出让不应一刀切　商业用地供给应控制规模

北京是个大都市，各种需求的人群都存在，而且中产阶级群体在日益扩大，对高品质的改善型住宅需求也肯定会逐步趋增。对于土地出让，这部分需求的住宅用地，就让市场上去自由做他的附加值，自由的去给一定的目标客户群，让他们去自由购买。而对于保障人群和中低收入群体，政府应在土地出让方面给予一定区分，避免一刀切，特别是在政策方面给与一定优惠。

此外在土地供应结构里面，商业物业的比例过大，那么我们银泰实际上有大量的商业物业，这些物业本身所处的地段，包括他的成功是有很多历史的因素的。并不是在某一个地段，因为我们银泰百货全国３０多家店，赔的也有。我们有三家酒店，都是超五星级的，北京柏悦、宁波柏悦、包括这个上海的安德斯都是在最好的位置上，那么这些酒店如果一旦做不好的话，这个一年贴一两亿就像玩一样。这个可能是政府将来在制订决策的时候，需要有专门的人才给他提供专门的建议，这样它的供应的时候更加细分，更加科学，让企业拿到地的时候马上就能落地，这样可以减少在决策中不断跟政府博弈，不断去沟通所增加的效率成本，这个市场我不敢说房价一定会降，但是至少会更加合理。