房屋租赁新政：允许商业用房等改建租赁住房

在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场获得政策刺激。

5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。

会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。

为发展住房租赁市场，国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。

打通存量房与租赁市场通道

发展住房租赁市场的一个前提，就是房源的筹措问题。

国务院常务会议提出，要发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

同策咨询研究部总监张宏伟对第一财经记者表示，强调发展住房租赁市场，原因之一就是市场上有不少存量房闲置，包括新房和二手房，需要采取措施解决闲置问题。

今年1月，陕西省政府发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的通知》，明确提出，打通保障性安居工程与存量商品房通道，支持各地通过购买和长期租赁方式，把适合或经改造符合公共租赁住房条件的存量商品房，转为公共租赁住房房源。同时，通过适量建设公共租赁住房，充分利用社会存量住房，将保障面保持在23%。

“适量建设”和“充分利用”，两个不同的说法，在张宏伟看来，也表明了我国保障房市场的变化，“不再大规模集中建设公租房，而是通过适当的方式，到租赁市场上去解决居住问题。”

类似说法，在2015年10月，安徽省住房和城乡建设厅出台的《关于推进公共租赁住房货币化保障的指导意见》中也出现了。该指导意见明确表示，要推进公租房房源筹集由新建，向市场长期租赁、收购方式转变。从2016年起，减少公租房新开工建设量，确需增加公租房供应的地区，应结合当地实际，主要通过在市场长期租赁和购买方式筹集。

为了加快公租房的分配速度，陕西省还提出实施预分配等措施，确保在项目竣工前6个月编制完成配租配售方案，竣工验收后3个月内完成分配入住。到2016年底，力争使2013年底前开工的公共租赁租房入住率达到90%以上，以后年度照此类推。

截至2015年11月末，陕西全省商品房屋待售面积为599.24万平方米，以现有的增速计算，全省待售房屋去库存周期约为21个月。而安徽省将力争用3年时间，在消化新增商品房的前提下，再化解商品房库存2500万平方米左右，将房地产库存调整到合理区间。

推进公租房货币化

在住房租赁市场上，公租房是其中的特殊部分，同时属于住房保障的范畴。

此次国务院常务会议上明确， 推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。 保障对象，包括了在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

我国住房保障有实物保障和货币补贴两种方式，此前多以实物保障为主，随着住房供求关系缓和以及住房租赁市场的一定发展，开始向货币补贴转变。

数据显示，到2010年底，全国累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到9.4%，还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。

而在“十二五”期间，我国又进行了一轮规模空前的保障房建设，按照规划，到“十二五”末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

此前就有专家向记者表示，货币补贴是国外住房保障的主流，尤其在欧美发达国家，政府不会参与供应，也就是不补砖头补人头。

安徽省住房和城乡建设厅出台的《关于推进公共租赁住房货币化保障的指导意见》中，也明确表示，鼓励发放住房租赁补贴，对符合条件的公租房保障对象，可通过发放住房租赁补贴的方式支持其在市场上租赁住房。

而政府投资的公租房要加快推进租补分离、分档补贴和管办分开、市场运作机制。安徽省方面表示，要力争通过3~5年时间，基本形成符合安徽实际的公租房货币化保障机制。

陕西省也提出，加大公共租赁住房补贴发放力度，支持保障对象通过租赁市场解决住房问题。同棚户区改造上也大力推进货币化安置，制定并公布本地实施棚户区改造货币化安置的政策措施，归集房地产开发企业提供的存量商品房，建立棚户区改造安置房房源库，确保棚户区改造货币化安置率不低于50%。

除此之外，国务院常务会议还提出，要完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应;强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。

张宏伟说，从鼓励住房租赁市场发展的政策面，尤其是金融政策面来看，未来房地产信托投资基金(REITs)的推进速度会加快。或者是说，一些配套性的金融政策会出台来支持现在的租赁型住房的发展。

安徽方面就提出，要积极推进政府和社会资本合作(PPP)公租房项目试点，探索通过REITs等模式，深化公租房投资运营机制改革。

张宏伟表示，金融支持住房租赁市场的发展，尤其在市场成熟度较高的城市，比如北上广深，以资产管理为特征的业务市场空间会更大。

所谓的资产管理，首先就是闲置住房租赁业务的整合、运营、管理，同时，利用金融手段来实现资产在运营过程中的增值。“未来应该是这样一个趋势，包括配套的措施也会出台。我了解很多开发商和房地产服务类企业，都在向这方面转型。”张宏伟说。