4月成交量明显下降 楼市升温之势难以为继

随着信贷增长势头减弱，最近房价上涨与住宅销售强劲的态势有可能在接下来数月出现扭转。经济学家常健等人在4月15日的报告中称，上海、深圳出台更严格的楼市限购措施后，4月前两周成交数量已明显下降，部分城市成交减半。

鉴于中国M2增长目标为13%，预计信贷和M2增速将在二季度保持较高水平，下半年会有所放缓注：3月份M2同比增长13.4%，增速连续第九个月高于13%;新增人民币贷款升至1.37万亿元。住宅抵押贷款急剧增加带动了楼市升温。

“尽管我们认为近期货币宽松举措与信贷快速增长支持了经济企稳，但我们预计M2与新增信贷不会保持当前增速”

为何这一波中国楼市周期不同以往?

彭博亚洲首席经济学家欧乐鹰撰文称，中国楼价再现火热行情，至少一线城市情况如此。销售与投资回暖对坚挺的经济增长构成了支撑。这波周期拐点已现，但复苏力道与持续时间都将受限于过剩的供应。

图：一二三线城市房价同比涨幅

3月房价呈加速上涨之势。中国国家统计局跟踪的70座大中城市平均房价同比上涨2.9%，超过2月份1.9%的涨幅。这种加速几乎完全反映了一线城市楼市的火爆，这些城市房价同比攀升29.5%。实际上，占据楼市大半江山的三线城市房价下跌了0.9% 。

图：各行业经济增长情况

房价与销量齐升推动了建筑活动的回暖。经历2015年全年收缩之后，在建住宅面积再度呈现升温态势。土地出让恢复增长。一季度国内生产总值(GDP)显示，房地产行业同比增速由2015年末的4.1%升至9.1%，对稳定经济增长发挥了巨大作用。

图：房地产销售、价格及建筑活动

中国楼市常因政策因素出现大起大落。毫无疑问，政府已经成功引导出了又一轮上行趋势。而这一波周期看上去却有些许不同：房地产周期通常很短，销售增长从谷底到峰顶平均用时一年。

这一波周期的低谷出现在2014年9月，持续时间已经长于以往销售反弹后通常紧跟着建筑反弹。而这一次两者间隔时间更长。房地产销售在2015年初恢复增长后，新开工数据直到2016年初才恢复升势投机炒房比例似乎更高，一线城市与其他城市的房价差距即可体现这一点。

图：楼市供需情况

上述区别均反映了供应过剩这一根本问题。Bloomberg IntelligenceEconomics预计，过去五年中国平均每年新增1,000万套住房，基本面需求则不到800万套。正是这个因素拖慢了销售反弹速度，以及销售上升带动建筑上升的传导速度，并造成了房地产相关活动扎堆一线城市的局面。

展望未来，供应过剩意味着楼市很难维持当前的回暖，并将迎来更加痛苦的回调。