北京地王地价普遍超过周边房价 未来高端供应量望增加

近日，北京国土局公布的2016年一季度城市地价动态监测结果显示，住宅用地价格增幅明显。数据显示，一季度北京地价水平值为12395元/平方米，其中商业类用地17628元/平方米，居住类20386元/平方米;环比增长率平均值为4.09%，商业用地2.93%，居住用地4.54%。

记者注意到，一季度北京土地市场供地不多，尤其是住宅用地依然是各大房地产企业角逐重点。热点地块溢价率高企进一步带动整体市场溢价率提高，交易地块楼面价随之上涨。

2月23日，北京土地市场推出的大兴黄村地块吸引了包括葛洲坝、绿地、中铁建+万科等在内的9家房企或综合体现场竞拍。最终该地块以39亿元的总价，以及配建15000平方米的代价为绿地取得。根据测算，该地块实际楼面价高达47000元/平方米，预计未来销售价格将直逼10万元。

值得一提的是，该宗地块的成交楼面价不仅创造了大兴区域住宅用地价格的新高，成为黄村板块新的单价地王，同时这宗地块楼面价格也超出了周围在售项目的房价。据了解，黄村板块目前在售的新盘销售价格在3万元至4.5万元/平方米之间。附近二手房均价在2.5万元至3万元/平方米之间。

“面粉贵过面包”的现象不单出现在大兴区域。事实上，2015年以来北京土地市场区域地王竞相出现，这些地王的楼面价普遍都超过了周边在售项目的房价。比如，2015年10月，丰台区西南三环区域的樊家村地块以49.5亿元总价由葛洲坝竞得，地块商品住宅部分折合楼面价超过7万元/平方米，成为北京土地市场新的单价地王，而樊家村附近二手房价格普遍在4万元左右。

亚豪机构市场总监郭毅告诉媒体记者，由于货币持续超发的大背景，加之全国各省市不断涌现以刺激楼市消费、加速库存去化为目标的房地产宽松调控拉动下，房企在看好一线城市楼市前景的预期之下大举竞地的趋势不会改变，北京未来还将诞生更多高价地。高价地的出现则促使北京楼市向“豪宅市场”演化。

上述樊家村地王出现后，该地块附近的懋源·钓云台将成为最大受益者，公示预售均价均在10万元/平方米以上，最高的超过13万元/平方米。业内人士认为，新地王的成交鼓励开发商和买房人双方的信心，预期该区域内将出现8至10个单价在8万元至10万元的豪宅项目。另外，北京朝阳区东坝区域土地市场热度增势迅猛，恒大、保利、首开、龙湖、首城、金隅等多个房企竞相布局，区域内产品高端化趋势愈加明显，房价也在不断上扬。

整体来看，随着土地稀缺地价逐步走高，北京楼市“豪宅化”趋势愈加明显。亚豪机构数据显示，2015年北京价格在8万元以上的在售豪宅只有42个项目，2016年将新增29个新老豪宅入市，使得在售豪宅项目超过70个，如果再加上部分未明确上市时间表的地王们，豪宅项目数量将在80个至90个之间。

另一方面，无论是总价在2000万元至3000万元/套的高端改善型住宅，还是总价3000万元/套以上的顶级豪宅，与去年同期相比，今年一季度的相关成交量上涨将近3倍。在此基础上，市场均价也在同步高速上涨。

房地产项目开发周期一般在18个月至30个月之间，2015年北京土地市场的区域地王目前仅有丰台白盆窑项目即将入市，黄村地块、樊家村地块、中关村永丰产业基地地块等尚无具体入市时间表。

戴德梁行北中国区研究部主管陆明告诉媒体记者，政策支持、高价地块的集中入市，从供应端抬升了北京住宅价格和产品定位。“预计未来高端产品供应量将继续增加，项目的稀缺性降低，造成产品的竞争压力加大，而随着房地产整体市场逐渐企稳，房地产政策将逐渐趋于谨慎，对高端市场的刺激效应也将被弱化。”