马光远：中国楼市疯涨不可持续 崩盘绝无可能

3月26日，一场主题为“领袖对话府上争鸣——房地产才是经济晴雨表”的论坛在西宸原著私人俱乐部“西宸会”举行。论坛上，著名独立经济学家马光远谈及房地产发展趋势时表示，2016年中国楼市疯涨不可持续，崩盘绝无可能。关于买房选择，他认为，“在一线城市，热点城市，人口未来流入的这三类城市，必须出手买房。”

马光远西宸会活动现场

去库存与一线城市无关

“去库存跟在座的各位没关系，目前如果没有制度层面的创新，中国楼市去库存是不可能的。”论坛一开始，马光远就旗帜鲜明的抛出观点：当前一线城市的热销，最多只可能会带动部分二线城市、省会城市向上反弹，这部分大概占20%。而剩余的大量的、库存压力过大的80%城市，被带起来的可能性非常小，基本上是完全切割与分化的两个市场。

“不是每一朵野百合都有春天”，要在分化的市场中迅速抓住被救市的20%部分进行投资与自住，在余下的80%中只购买刚需，这是马光远向投资者提出的忠告与建议。

马光远认为，自2014年9月30号人民银行调整对首套房的认定标准，中央政府就已经打响了本能救房地产的第一枪。“如果政府丧心病狂的救市，你们一定要丧心病狂的出来买房子”面对当时已经非常低迷的房地产市场，马光远立即做出判断，开始劝身边的投资者买房，“这是一个转折性信号，救市第一枪后，房地产市场分化的态势，会越来越明显。一线城市，热点城市，人口未来流入的这三类城市，必须出手买房。”

“我不知道当时有多少人听了我的意见，现在你们看北京的房价，我认为我的判断没有问题。”马光远认为楼市的总体投资趋势就是在分化市场中寻找机遇。

然而，从2014年9月至今，一线城市的房价早已攀升不少，在2016年经济增长承压、一线城市楼市调控预期趋紧的环境下，投资者还应不应该继续投资房产?马光远对此依然是肯定的回答：所有城市的人，都应该买房子。2016年，买房子居住任何城市都可以，我们暂时看不到中国房地产要崩盘的迹象。

“一线城市、热点城市、人口未来流入的三类城市，无论投资还是自住，都应该买。剩下80%的城市，为什么买房子，住。”马光远强调了一遍一年半以前观点。

“2016年所有的政策会让购房成本非常低。但是千万不要期待房价会掉，因为还没有到崩盘的时候。每天喊房地产要崩盘，预测房地产崩盘的人，都是骗子。”正对当前市场上正在逐渐升温的资产泡沫与崩盘担忧，马光远认为不足为虑，投资者根本不用考虑崩盘问题，因为崩盘来了，谁都逃不掉逃不掉。

那该如何理解当前沪深两市对房地产市场的房价调控?“房价的暴涨之后都跟随着暴跌，中央是希望整个房地产市场保持稳定的，希望今年一线城市的热销能够带动二线三线往上走，把库存消化一部分，但不希望疯涨以后，整个市场崩溃。”马光远认为当前的政策并非要打击市场，反而是在稳定市场。

马光远的逻辑是，“中国现在的两大风险，银行的风险，企业债的风险，大量的企业去产能，大量的企业员工分流都要靠房地产的稳定来对冲与缓解。2016年的房地产市场，从政策预测、经济大局、国际国内的大环境来讲，大家都希望市场政策稳定。简而言之，就是疯涨不可持续，崩盘绝无可能。”

北京加码限购的可能性不大

那北京的楼市调控靴子会不会落地?面对现场的提问，马光远认为北京的限购政策已经很严格，未来可能会强化执行，但再加码的可能性就不是很大。

“而且，目前我不认为北京的房价存在疯涨，说5环已经到6万等等，其实是数学没学好，每个楼盘都不一样，房地产发展到今天，并没有建立起一个基本的统计体系指标系统。”“所以北京的房价还是能走一阵子。在投资选择里面，我认为住房还是一个非常非常好的，也是一个非常非常重要的选择。”马光远连续用了四个“非常”来加重语气。

至于2017年甚至更远的未来，马光远认为政策周期、政治周期、经济周期、房地产自身的周期到的2017年以后，都显得比较微妙。“那时市场会发生什么样的变化，我们从来不去预测，第一个根本预测不到，第二个没有意义。”马光远说道。

马光远用三个“百分百”来概括自己的基本观点：中国房价百分百最高，如果影响高房价的因素继续存在，房价还会更高;中国房地产市场迟早有一天百分百会崩盘。所有国家的房地产经过繁荣经济发展以后，最终的命运只有一个，没见过第二种死法;中国房地产市场究竟什么时候崩盘，百分百没有人知道。