北京开年二手房成交量为新房6.6倍 全面进存量时代

有市场分析人士认为，北京新建商品住宅供应将愈发稀缺，成交将向存量住宅倾斜，但二手房涨价预期低于新建住宅。

■本报记者 王丽新

北京楼市开年至今，二手房成交量甩出新建商品房住宅“好几条街”!据中原地产提供给《证券日报》记者的统计数据显示，截至1月27日，今年1月份北京二手房住宅成交20916套;新建商品房住宅签约3165套，二手住宅的成交量是新建商品房住宅的6.6倍。

值得一提的是，据中原地产的上述监测数据显示，截至1月27日，北京商品房住宅库存跌至最近1年多的最低点，实际可签约纯商品房住宅套数只有65828套，相比2015年1月份的7.85万套下调近1.3万套。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，新建商品房住宅供应量减少，二手房成交热度超过新房，但二手房价格涨幅低于新建商品房。

二手房交易比新房热

“北京房地产市场进入了存量房的时代。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向本报记者表示，目前北京新房的库存规模总体上呈下滑趋势，部分购房群体会积极到二手房市场进行购房。其背后有多方原因，首先，二手房单价虽然偏高，但部分二手房户型小、学区资源好，反而受到青睐。此外、在一、二手房价格上涨的过程中，部分房东急于脱手置换新房，相应的房价可能会偏低，这个时候也会加速此类房源的交易节奏。

据统计，上周(1月18日-1月24日)北京二手房新增房源挂牌价为41622元/平方米，较月初上涨2.8%;成交房源议价空间为2%，已连续三周低位持平;调价房源中下调报价的房源占比为39.3%，同样处于历史低位水平。预计到春节前，业主心理预期或将持续居高不下。

事实上，2015年12月中下旬以来，《证券日报》记者一直关注通州学区房，发现不但成交周期极短，且成交价格也在走高。有的房刚刚放出来，甚至还没来得及挂在网上，就实现了成交。此外，个别业主在20天内报价上涨20万元，也在一个月内以业主提价后的价位实现了成交。

值得注意的是，综合统计数据来看，北京二手房成交均价也高于新建住宅。据链家提供给《证券日报》记者的数据显示，2015年全年，北京二手房成交均价为35613元/平方米，同比增长3%;据上海易居房地产研究院的监测数据则显示，2015年全年，北京新建商品住宅成交均价为27725元/平方米。

对此，有业内人士认为，北京新建商品房住宅市场开始郊区化。但从各城区二手房成交均价看，中心城区、外城四区成交均价涨幅要高于近郊区，因此二手房价格出现上浮现象。

而从具体成交套数来看，据中原地产统计，2015年全年北京二手房成交约19.6万套，纯商品房住宅只有5万套，可见差距之大。

这种差距则是由新房供应量稀缺造成的。张大伟表示，过去5年，北京的土地供应中，居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平方米，但配套的公建超过1000万平方米。

显然，北京已全面进入存量房时代。“2016年，北京一手房房源的新增供应不到位，存量房交易活跃现象将会继续。”严跃进如是认为。

一线城市全面进入存量房时代

事实上，除北京外，其他三个一线城市和部分二线城市也开始全面进入存量房时代。

据易居研究院智库中心向《证券日报》记者提供的统计数据显示，2015年全年，在“北上广深”四大一线城市中，一手房交易套数分别约为103889套、121600套、120257套及75347套;二手房交易套数约为192251套、337300套、69957套及126899套，这意味着“北广深”一手房交易套数和二手房交易套数的比例分别为1.85、2.77、0.58及1.68。

另一组数据则显示，2015年12月份，一线城市二手房成交面积为721万平方米，环比增长22.5%，同比增长71.1%，二手房市场颇为活跃，成交量创年内新高，历史次新高。特别是深圳二手房12月份成交环比涨幅达56.4%，北京也达到了29.8%。

从历史年度数据来看，2010年二手房成交量相对较高，但2011年由于受限购限贷政策的影响，二手房成交量出现了下滑。2012年二手房市场有所回暖。2013年在“新国五条”政策的影响下，二手房成交量明显提振。2014年又出现明显降温。2015年二手房成交量创历史新高，成交面积6450万平方米，相比2014年增长76.6%，而且是2015年新房成交量的1.6倍。

对此，严跃进也向《证券日报》记者表示，这标志着一线城市和重庆、天津等部分二线城市已经全面进入存量房时代。尤其一线城市新建住宅库存持续走低，二手房成交活跃度将更高。

事实上，2015年全年楼市格局转变为供小于求，2015年新房供应量为3659万平方米，成交量为4141万平方米，与2014年相比，供应量降低12.3%，成交量增加32.3%，一线楼市改善性需求和刚性需求在2015年得到积极释放，致使房价飞速上涨。